Por Maria Laura Carrión Aguado
Dentro de este post abordaremos los vicios ocultos en la vivienda, en tanto que su concurrencia suele ser más habitual de lo normal. Es por ello, que, profundizaremos en los vicios ocultos, conocer la gravedad de estos, cuáles son las garantías que nos debe ofrecer el vendedor, así como, destacar la sensibilidad y tiempo que hay que dedicar a la hora comprar, es decir, comprobar el estado del inmueble y sus características.
¿Cuáles son las garantías que ofrece el vendedor?
Para ello estaremos en materia de regulación de saneamiento por vicios ocultos, a lo estipulado:
Artículo 1.484 del Cc: “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén. Si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos” /
El citado artículo y siguiente del Código Civil regula el saneamiento por vicios ocultos, disponiendo de las obligaciones que tiene el vendedor por vicios que tuviere y/o presentare la cosa vendida, siempre y cuando concurran en ellos los requisitos estipulados en la ley. A estos efectos, es necesario que los vicios presenten las siguientes características:
I. ser ocultos o encubiertos
II. ser desconocidos para el comprador
III. nocivos a la utilidad de la cosa
IV. anteriores a la venta
De ello se pronuncia el artículo 1.461 del Cc “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta”.
¿Cuándo no responde el vendedor por los vicios?
En virtud de lo dispuesto en el artículo 1.484 del Cc: / (…) “no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén. Si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos” /
Así que, tal y como se expone, el saneamiento tiene como finalidad que el vendedor responda ante el comprador cuando éste los prive total o parcialmente de la posición legal, pacífica y útil de la cosa objeto del contrato de compraventa.
El propósito de adquirir un bien y/o cosa radica en que sirva conforme a su utilidad, es decir, para el fin por el cual fue establecido y/o creado y esta finalidad dejaría de realizarse si, una vez verificada la entrega, se viera el comprador privado de la cosa o imposibilitado de aplicarla a los usos que le son propios.
A raíz de lo dispuesto ¿Cuándo nace la obligación de garantías por parte del vendedor?
Para ello es necesario partir diferenciando entre dos grupos:
- La garantía por evicción: Se da cuando adquirimos un bien a título oneroso, donde quien nos trasmite, vende o cede el bien debe garantizar que no suframos ninguna especie de turbación en nuestro derecho sobre la propiedad, goce o posesión de lo adquirido.
- La garantía por vicios ocultos: son defectos en las cosas que no pueden detectarse en el momento de la compraventa. En derecho, el concepto se emplea para designar aquellos desperfectos que dan derecho a reclamar la reparación del bien o la resolución del contrato.
Dentro de la garantía por vicios ocultos, nos adentraremos en los vicios ocultos en la construcción que comprende los defectos de ejecución de obra o falta de mantenimiento de la finca que emergen en la vida útil de la Construcción.
¿Qué sucede cuando los errores que se cometen dentro de una obra surgen a posteriori de esta?
Aquí es donde surgen las controversias dado que, muchos defectos y/o vicios ocultos suelen aparecer al cabo de un periodo posterior a la finalización de obra, inclusos algunos llegando a emerger pasado una década desde la construcción. Y es en este supuesto que interesa conocer cuales son las garantías que asisten al comprador de buena fe que sufre las consecuencias llegando inclusive a provocar la inutilización del bien.
Como hemos comentados, muchos de estos vicios ocultos pueden emerger con el paso del tiempo y que a simple vistas fueron de difícil detección. Ahora bien, en el supuesto de concurrir vicios es necesario indagar el origen de estos ya que, en ocasiones, pueden suponer más de un dolor de cabeza para el comprador que se ve privado total o parcialmente del disfrute de la cosa adquirida.
Dentro de este apartado, hay que destacar la necesidad de conocer cuáles son esas causas que pueden dar lugar, si no es en el acto mismo, en el futuro, una serie de patologías, puesto que de ello dependerá calificar la gravedad de las consecuencias, destacando:
- Errores cometidos durante la Fase de Proyecto de la obra.
- Errores cometidos durante la Fase de Ejecución de Obra.
- Errores cometidos por la ausencia total o deficiencia en el mantenimiento de la construcción.
Por ello, es importante:
1) Conocer los desperfectos
2) Nos permitirá conocer quién es el responsable
3) El responsable o responsables deben reparar el daño más la indemnización por los daños y perjuicios.
Estos desperfectos y/o vicios no aparecen solos, tienen una causa que los origina, que si bien no aparecen en el momento si lo pueden hacer en un futuro. Siendo para ello necesario conocer los derechos que le asisten al comprador, que, de haberlos conocidos, no los habría aceptado.
¿Quién/es son/es responsable/s por los vicios ocultos?
A priori, para conocer la responsabilidad y/o responsabilidad solidaria, es necesario conocer la causa del origen de los vicios, dado que, puede ser responsabilidad de uno solo de los agentes que intervino en la obra o por el contrario, concurrir responsabilidad solidaria y subsidiaria. A estos efectos, los agentes que intervienen son:
I. El Arquitecto
II. El Aparejador o Ingeniero Técnico Como Director de la Ejecución Material de la Obra.
III. El Constructor o Contratista de la Obra
IV. El Promotor de la Construccióneste siempre responderá Subsidiariamente junto con todos los agentes enumerados anteriormente.
¿Qué tipo de vicios ocultos pueden concurrir y cual es su plazo de garantía para reclamar?
Quizás los vicios que concurren con mas asiduidad son los referentes a humedades, grietas y fisuras, defectos de sellados y/o acabados, carpintería, pintura etc.
Dicho lo anterior, el plazo para reclamar es:
- Defectos en elementos estructurales: El plazo es de 10 años.
- Defectos constructivos y de instalaciones: Afecta a la habitabilidad o uso normal del inmueble, el plazo es de 3 años.
- Defectos en las terminaciones: El plazo es de 1 año.
Es de especial mención, que estos plazos de garantía comienzan a computar desde la fecha que se produjo el Acta de recepción de obra o desde la fecha del Certificado final de obra.
Con independencia de estos plazos de garantía, la Ley reconoce el plazo de 2 años para reclamar desde que acontece el defecto.
Fuentes:
Código civil
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
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