Por Héctor Cárdenas Roque
1. Introducción: El problema de la ocupación exclusiva en la herencia indivisa
La gestión de una herencia puede complicarse cuando uno de los bienes, habitualmente la vivienda familiar, es ocupado en exclusiva por un solo coheredero. Esta situación genera un bloqueo de facto: impide que el resto de los herederos usen el inmueble y, más importante, obstaculiza su venta o la correcta partición.
Cuando las vías amistosas se agotan, la comunidad hereditaria se encuentra en una encrucijada. ¿Qué herramientas legales existen para resolverlo? ¿Es posible obligar al ocupante a desalojar el inmueble para que pueda ser gestionado en beneficio de todos?
La respuesta está en una figura jurídica concreta: el desahucio por precario. Aunque a menudo se asocia con otras situaciones, este procedimiento es una vía sumamente eficaz para que la comunidad hereditaria recupere la posesión de un bien utilizado de forma exclusiva y excluyente por uno de sus miembros sin un título legal que lo ampare. En este artículo de Martell Abogados, analizamos qué es el precario entre coherederos, qué dice la jurisprudencia del Tribunal Supremo y cómo puede usted, como coheredero perjudicado, iniciar esta acción para desbloquear la herencia.
2. ¿Qué es exactamente el precario en el contexto de una herencia?
Jurídicamente, el «precario» no es un contrato, sino una situación de hecho: la tenencia de un bien ajeno sin un título que lo justifique, basada en la mera tolerancia del dueño. En una herencia indivisa, donde la propiedad pertenece a todos los coherederos conjuntamente, si un heredero ocupa un inmueble de forma exclusiva, impidiendo el uso al resto y sin un permiso específico más allá de su condición de heredero, se encuentra en precario.
Es fundamental no confundirlo con figuras que sí otorgan un título válido:
- Comodato: Un préstamo de uso. Si el causante cedió formalmente el uso de la vivienda a ese heredero, no sería precario.
- Arrendamiento: Si el ocupante paga una renta en virtud de un contrato, tampoco es precario.
La clave reside en la ausencia de un título habilitante que justifique la posesión en exclusiva. Ser coheredero no es, por sí solo, un título suficiente.
3. La Coposesión como Regla General: ¿Qué dice el Código Civil?
El fundamento del derecho de todos los herederos a utilizar los bienes de la herencia se encuentra en la regulación de la comunidad de bienes de nuestro Código Civil. Mientras no se realiza la partición, la masa hereditaria funciona como una comunidad, y sus normas son directamente aplicables.
Dos artículos son esenciales para entender este punto:
- Artículo 394 del Código Civil: «Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.»
Este precepto establece la regla de la coposesión. Todos los coherederos tienen derecho a usar los bienes, pero no pueden impedir que los demás también ejerzan su derecho de uso. La ocupación exclusiva y excluyente de una vivienda vulnera frontalmente este límite. - Artículo 1068 del Código Civil: «La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados.»
Este artículo, interpretado a sensu contrario, nos indica que hasta que no exista una partición legal, ningún heredero tiene la propiedad exclusiva sobre un bien concreto. Su derecho se limita a una cuota abstracta sobre el todo.
La ley ampara, por tanto, un uso solidario y compartido de los bienes hereditarios, pero no un uso privativo y excluyente por parte de uno solo de los comuneros.
4. La Doctrina Clave del Tribunal Supremo: Análisis de la STS 1053/2025, de 1 de julio
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha consolidado la viabilidad del desahucio por precario entre coherederos. La Sentencia 1053/2025, de 1 de julio, es un claro ejemplo que reitera esta doctrina.
En este caso, el Tribunal Supremo estimó la demanda de desahucio interpuesta por dos herederas contra otro que ocupaba una vivienda de la herencia, a pesar de que el ocupante tenía una cuota hereditaria mayor. El Alto Tribunal estableció tres puntos clave:
- Tener una mayor cuota hereditaria no otorga un derecho de uso exclusivo. El derecho de cada heredero es sobre la totalidad de la masa hereditaria, no sobre un bien concreto, hasta que no se realice la partición.
- El demandado carecía de un título válido. Ni la mera tolerancia familiar ni los «ruegos» del testador sin eficacia particional le legitimaban para ocupar el inmueble de forma excluyente.
- La acción se ejerce en beneficio de la comunidad. La finalidad del desahucio no es que el demandante se quede con el inmueble, sino reintegrarlo a la masa común. Por ello, cualquier coheredero, sin importar el tamaño de su cuota, está legitimado para iniciar la acción.
Esta doctrina es un respaldo fundamental para los herederos perjudicados, confirmando que la posesión exclusiva sin título es una situación precaria que puede ser corregida judicialmente.
5. ¿Quién Puede Demandar y Contra Quién? La Legitimación en el Proceso
La legitimación determina quién puede iniciar una acción judicial y contra quién debe dirigirla. En el desahucio por precario entre coherederos, los roles están claramente definidos:
- Legitimación activa (¿Quién puede demandar?):
- Cualquier coheredero: No es necesario que demanden la mayoría de los herederos. Basta con que un solo coheredero inicie el procedimiento, siempre que lo haga en beneficio de la comunidad hereditaria (es decir, solicitando que el inmueble se ponga a disposición de la masa común).
- El administrador de la herencia: Si se ha nombrado uno, también estará legitimado para ejercitar la acción.
- Legitimación pasiva (¿A quién se demanda?):
- Al coheredero ocupante: La demanda se dirige contra el heredero que ocupa el inmueble de forma exclusiva.
- A quienes convivan con él: Es fundamental incluir en la demanda a cualquier otra persona que ocupe la vivienda por tolerancia del coheredero principal (cónyuge, hijos, etc.), para que la orden de desalojo les afecte directamente.
6. El Título que Justifica la Posesión: ¿Cuándo es Válido y Cuándo No?
La defensa del coheredero demandado se centrará en acreditar que posee un «título» válido. Por ello, es vital saber qué considera la ley un título suficiente.
SÍ hay título (y, por tanto, NO hay precario) si el ocupante acredita:
- Adjudicación del bien en una partición de herencia: Si la herencia ya ha sido partida y el inmueble adjudicado en propiedad al ocupante.
- Atribución testamentaria específica: Un legado de uso y habitación o una partición hecha por el testador adjudicándole el bien.
- Un contrato válido: Un contrato de arrendamiento o de comodato celebrado con el causante en vida y que siga vigente.
- Una resolución judicial: Como la atribución del uso de la vivienda familiar en un procedimiento de divorcio.
NO hay título válido si la ocupación se basa únicamente en:
- Mera tolerancia familiar: El permiso del causante en vida no constituye un título transmisible mortis causa.
- El pago de gastos: Asumir el IBI o los suministros no crea un derecho de posesión exclusiva.
- Ruegos o deseos del testador: Las meras recomendaciones en el testamento no tienen valor de adjudicación.
- La mayor cuota hereditaria: Tener un porcentaje mayor en la herencia no es un título para ocupar un bien concreto.
7. Guía Práctica del Procedimiento de Desahucio por Precario
Si se encuentra en esta situación, los pasos a seguir son los siguientes:
- Paso 1: Requerimiento Extrajudicial (Recomendable):
Antes de la vía judicial, es muy recomendable enviar un burofax al coheredero ocupante. En él se le debe exponer que su posesión exclusiva perjudica al resto y solicitarle formalmente que desaloje la vivienda en un plazo prudencial (ej. 30 días). Este paso demuestra buena fe y puede resolver el conflicto sin llegar a juicio.
- Paso 2: Documentación Necesaria para la Demanda
Para interponer la demanda de desahucio por precario, su abogado necesitará recopilar:
- Títulos de la herencia: Certificados de defunción y Últimas Voluntades, y copia del testamento o Acta de Declaración de Herederos.
- Titularidad del bien: Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Acreditación de la condición de heredero del demandante.
- Prueba de la ocupación exclusiva: El burofax previo, certificado de empadronamiento del ocupante, facturas, etc.
- Paso 3: Fases del Proceso Judicial y Ejecución
El desahucio por precario se tramita por el juicio verbal, un procedimiento ágil. Tras la demanda y la contestación, se celebra una vista. Con la jurisprudencia actual del Tribunal Supremo, las defensas basadas en la tolerancia familiar o el pago de gastos tienen pocas probabilidades de éxito. Si la sentencia es estimatoria, se dará al demandado un plazo para el desalojo voluntario. Si no lo cumple, se procederá al lanzamiento (desalojo forzoso) con intervención judicial.
8. Consecuencias de una Sentencia Estimatoria
La obtención de una sentencia favorable tiene efectos determinantes para el desbloqueo de la herencia:
- Restitución de la Posesión a la Comunidad Hereditaria: El inmueble deja de estar bajo el control de un solo heredero y se reintegra a la masa común. Esto permite que todos los coherederos, de común acuerdo, puedan decidir sobre su destino.
- Facilita la Partición de la Herencia: Una vez recuperada la posesión, el principal obstáculo para la partición desaparece. Los coherederos podrán proceder a la división, que puede concluir con la adjudicación del bien a uno de ellos o, más comúnmente, con su venta a un tercero y el reparto del precio.
9. Conclusión: Una Vía Eficaz para Desbloquear la Herencia
La ocupación exclusiva de un bien hereditario por un solo coheredero sin título legítimo es una situación que paraliza la gestión del patrimonio y genera graves conflictos.
Afortunadamente, el ordenamiento jurídico, con el respaldo del Tribunal Supremo, ofrece una solución eficaz: el desahucio por precario. Esta acción permite a cualquier coheredero, actuando en beneficio de la comunidad, recuperar la posesión del bien para la masa hereditaria, sin que el ocupante pueda ampararse en argumentos como su mayor cuota de participación o la mera tolerancia del fallecido. Es una herramienta legal que restablece el equilibrio y permite que todos los herederos puedan proceder a la partición y recibir lo que por derecho les pertenece.
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