Por Pablo Sánchez Molina
La frase que acompaña al título de la presente entrada busca ser un claro intento de exponer una de las necesidades inherentes de toda persona: defender nuestra propiedad. Nace una necesidad de poder proteger nuestros terrenos, nuestros hogares, aquellos entornos sagrados para nuestra convivencia u ocupación habitual. Para ello existen varias vías, pero la que nos interesa hoy tratar es la que se refiere al testimonio legal aportado por la institución del Registro de la Propiedad, que nos permitirá acreditar que un inmueble es nuestro. Iremos exponiendo en aspectos generales en que consiste la presente entidad:
- El Registro de la Propiedad viene regulado en el Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la Ley Hipotecaria; como también en el Decreto de 14 de febrero de 1947, por el que se aprueba el Reglamento Hipotecario.
- La función del Registro es la de inscribir o anotar los actos, contratos y resoluciones relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles públicos o privados; como también permitir que cualquier persona física o jurídica que tenga interés pueda indagar en el estado de dichos bienes y derechos inscritos para conocer, por ejemplo, si al comprar una determinada vivienda esta se encuentra libre de cargas, o, por el contrario, posee algún gravamen (Artículo 1 y 6 de la Ley Hipotecaria).
- Los Registros se localizan en determinadas circunscripciones territoriales, y las personas encargadas de gestionarlos son los Registradores de la Propiedad, cuya labor es la de inscribir los registros por fincas, que tendrán su respectivo folio registral que servirá como expediente histórico de la situación del terreno. Dichas inscripciones han de formalizarse en el Registro en cuya circunscripción se encuentre el bien inmueble (Artículo 1 y 2 del Reglamento Hipotecario).
- Se pueden reflejar toda clase de anotaciones en el folio registral del libro del Registro, conocidos por el término Asiento registral. Los asientos más comunes son: el asiento de presentación (anotación que se produce cada vez que se presente documentación del inmueble); el asiento de inscripción (anotación definitiva que busca dejar constancia de los actos y/o derechos que afectan al bien inmueble); la anotación preventiva (son de carácter temporal y buscan defender aquellos derechos que no son firmes aún, y que terminarán extinguiéndose porque, o bien fue suprimido por el Registrador por causas motivadas, o porque ha transcurrido el plazo general de cuatro años, o por su evolución en anotación definitiva); las notas marginales (el apunte practicado al margen del asiento cuya importancia suele ser de menor relevancia); y las cancelaciones (la extinción del propio asiento preexistente) (Artículo 41 del Reglamento Hipotecario).
- Producida la inscripción, obtenemos los siguientes derechos: legitimación registral (uno es titular de lo anotado, es poseedor del dominio); inoponibilidad (aquello que no esté plasmado en el registro, no podrá ir en contra de lo inscrito); fe pública registral (lo inscrito en el Registro es veraz y exacto a favor del titular que tenga la consideración de tercero); presunción de veracidad (lo inscrito produce todo sus efectos mientras no se declare lo contrario); y salvaguarda judicial (las anotaciones están bajo el auxilio de las entidades judiciales y podrán ser defendidas a través del proceso judicial oportuno regulado en la normativa procesal civil).
- Acceso a la información referente a una propiedad registrada: si solicitamos conocer los datos referentes a un inmueble, el Registro podrá darnos información recopilada a través del uso de la nota simple informativa, con un valor puramente aclaratorio. Si así lo requerimos, el Registrador también puede expedirnos certificaciones que darán fe de todo lo inscrito en los folios registrales, teniendo valor como prueba documental pública (Artículo 222 de la Ley Hipotecaria y artículo 332 del Reglamento Hipotecario).