Por Karla Caridad Presas Gener
El contrato de intermediación es “aquel por el que una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que ésta realice una actividad encaminada a ponerla en relación con un tercero, a fin de concertar un contrato determinado”. Así lo define la sentencia del Tribunal Supremo del 10 de enero de 2011. La principal función del intermediador es actuar como puente entre el comprador y el vendedor para que se cierre el contrato, pero no tiene la obligación de asegurar el éxito total del mismo.
Este contrato es atípico, no cuenta con una regulación legal propia. Se caracteriza por su libertad de forma, es decir, no se exige que sea hecho por escrito. Se considerará válido un acuerdo verbal siempre que reúna los requisitos esenciales de los contratos: consentimiento, causa y objeto. Es importante tener en cuenta que, aunque un acuerdo verbal es completamente legítimo, será un desafío demostrar su existencia, ya que será complicado establecer la relación contractual a menos que podamos respaldarla con otros medios de prueba, como testigos, acciones de las partes, entre otros.
Esta característica del contrato de intermediación es una fuente de muchos problemas jurídicos. La mayoría de los conflictos expuestos ante un tribunal consisten en la reclamación del profesional al cliente para que cumpla con el pago de sus servicios, realizados a través de contrato verbal. Esta reclamación se sustenta sobre dos pilares:
Plazo para la reclamación
Lo primero a tener en cuenta cuando se quiere iniciar una acción judicial es el plazo del que se dispone para ello. El plazo para reclamar honorarios profesionales es de tres años, según lo estipula el artículo 1967 del Código Civil.
En esta situación es problemático determinar el momento en que nace el derecho a reclamar los honorarios. A lo largo de los últimos años, la jurisprudencia ha dictado que, en el caso de la intermediación inmobiliaria, el profesional tiene derecho a su remuneración una vez que el acuerdo esté «perfeccionado». Esto quiere decir que los profesionales pueden solicitar su comisión cuando su trabajo de intermediación lleva a las partes a cerrar un contrato que ellos han propiciado.
La Sentencia del Tribunal Supremo 3846/2013 de 8 de marzo, ofrece un punto de vista más amplio sobre el devengo de los honorarios en un contrato de intermediación, diciendo que este derecho nace no de la perfección del contrato final, sino desde que el profesional haya conseguido la perfección o eficacia del marco negocial, y a pesar de que el cumplimiento o consumación del mismo no se dé por causas ajenas a la gestión encomendada.
Demostrar la existencia del contrato
Existen diferentes formas de demostrar la existencia de un contrato verbal entre dos personas:
- Testigos: Si hubo testigos presentes durante la negociación y aceptación de los términos, pueden proporcionar testimonios en apoyo a la existencia del contrato.
- Comportamiento de las partes: Si ambas partes actuaron de una manera consistente con la existencia de un contrato, como realizar acciones que indican la aceptación de los términos acordados verbalmente, esto podría ser considerado como evidencia.
- Correspondencia por escrito: Si hubo intercambio de correos electrónicos, mensajes de texto u otros documentos escritos relacionados con el contrato, estos pueden servir como evidencia de la existencia del acuerdo verbal.
- Confirmación por escrito posterior: Si una de las partes involucradas en el contrato verbal envió un correo electrónico o una carta confirmando los términos acordados después de la conversación verbal, esto puede utilizarse como evidencia.
- Documentación de transacciones: Si hay evidencia de que ambas partes cumplieron con los términos del contrato verbal, como pagos, entregas u otros intercambios, esta documentación puede respaldar la existencia del contrato.
- Grabaciones de audio: Una grabación de la conversación donde se acordaron los términos del contrato puede ser válida, para que sea legalmente admisible, la persona que realiza la grabación debe formar parte de la conversación y el audio no puede contener información de la vida privada de la otra parte.
En conclusión, aunque en nuestro ordenamiento jurídico español se admiten los contratos verbales y es posible acreditar su existencia, siempre es una mejor opción formalizar los acuerdos por escrito. Especialmente en los contratos atípicos, como lo es el contrato de intermediación inmobiliaria.