Olof Palme 43, Las Palmas de Gran Canaria, 35010, Las Palmas 928 493 495 | 649 450 044 | 677 535 902 informacion@martellabogados.es

Por Edelmira Betancort Martin

Desde que el Tribunal Supremo se pronunció en el año 2015 sobre los gastos hipotecarios, se han producido habido muchas idas y venidas en cuanto al reparto de estos. Antes de abordar esta cuestión, debemos establecer el concepto de gastos hipotecarios.

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Son aquellos costes que se generan en el proceso de trámite entre el cliente y el banco, para legalizar la adquisición de vivienda. En ellos se encuentran desde los valores de transferencia del inmueble, hasta registros notariales, escrituras, autenticaciones, etc.

Se estima que los gastos de hipoteca representan entre el 3% y el 6% del valor del préstamo. Pero lo establecido por el Tribunal Supremo indica que no debería ser así, ya que no todos los gastos deben ser abonados por el cliente. Así las cosas, existen dos grandes grupos de gastos de hipoteca:

  1. Gastos de transmisión de la propiedad: Todo lo que engloba el tema de la compraventa del inmueble y los impuestos requeridos.
  2. Costes de escrituras: Aquí se encuentran los gastos notariales, de registro, autenticación y copias de las escrituras del inmueble.

¿Cómo se reparten los gastos hipotecarios?

a) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Es el gasto más considerable. Desde el Real Decreto-Ley 17/2018, el sujeto pasivo del impuesto en el supuesto de constitución de hipoteca es el prestamista (banco), por lo que en las hipotecas que se han celebrado con posterioridad a la entrada en vigor del referido Real Decreto, dicho impuesto deberá ser abonado por la entidad financiera. Para las hipotecas constituidas con anterioridad a esa fecha, la sentencia del Tribunal Supremo del 24.07.20 entiende que el principal sujeto pasivo obligado al pago de este tributo es el prestatario (consumidor).

b) Gastos de notaría: El Tribunal Supremo entiende que como la normativa notarial no lo determina, “es razonable distribuir por la mitad el pago de los gastos que genera su otorgamiento”. El mismo criterio se aplica a las escrituras de modificación de préstamo hipotecario. Por lo que respecta a la escritura de cancelación de hipoteca, entiende que le corresponde al prestatario, ya que es el interesado en la liberación de este gravamen. Asimismo, copias notariales se abonarán por quien las solicite.

c) Gastos de registro de la propiedad: Los gastos del registro de la propiedad corresponden a la entidad financiera, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria, de acuerdo con lo establecido en el arancel de los registradores de la propiedad. En cambio, los derivados de la cancelación de la garantía hipotecaria se atribuyen al prestatario.

d) Gastos de gestoría: Sobre los gastos de la gestoría encargada de la tramitación del pago del impuesto y de la inscripción registral, la sentencia del Tribunal Supremo del 26.10.2020 establece que se pueden reclamar los gastos de gestoría para la tramitación de la escritura ante el registro de la propiedad y la liquidación del impuesto. En esta sentencia se rectifica el anterior criterio jurisprudencial para adaptarse a la sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020. Por lo tanto, será la entidad financiera el que deba abonar el 100% de este importe.

e) Gastos de tasación: El Tribunal Supremo no se ha pronunciado aún al respecto, por lo que será necesario acudir como una guía de interpretación a la doctrina menor de las audiencias provinciales.

¿Hasta cuando se pueden reclamar los gastos hipotecarios?

Recientemente el Ministerio de Consumo se ha pronunciado a través de una nota informativa sobre los plazos de prescripción existentes para reclamar los gastos hipotecarios derivados de la declaración de nulidad de la cláusula que los establece. En dicha nota informativa se establece que el plazo para solicitar la devolución de los gastos es de cinco años a partir de la fecha en la que el consumidor afectado pudiese tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula en cuestión. Así, el Ministerio de Consumo concluye que se pudo tener conocimiento del posible carácter abusivo de la cláusula de gastos desde el momento que se hizo pública la STS 705/2015, de 23 de diciembre. Por tanto, entendemos que el período para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios finaliza el próximo 21 de enero de 2021.

Sin embargo, debemos resaltar que dicha nota informativa no ha tenido buena acogida y ha causado un gran desconcierto, ya que, los Juzgados, Audiencias Provinciales y juristas de nuestro país tienen otras opiniones sobre los plazos de prescripción, distintas e incompatibles con el contenido de la nota informativa del Ministerio de Consumo por cuanto que consideran que, si la cláusula es nula de pleno derecho, el plazo no puede limitarse a los cinco años del Código Civil.

CONCLUSIÓN

Se pueden reclamar los gastos registrales, los de gestoría y el 50% de los gastos notariales, estando a la espera de que el Tribunal Supremo se pronuncie sobre los gastos de tasación y existiendo un plazo de prescripción que finaliza el próximo 21 de enero de 2021.

error: Content is protected !!