Por Karla Caridad Presas Gener
El derecho de adquisición preferente en un contrato de arrendamiento es el derecho que tiene el arrendatario a comprar la vivienda que tiene alquilada con preferencia sobre otra persona, si el arrendador decide venderla. Se encuentra regulado en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Es importante tener en cuenta que, el arrendador no está obligado a vender la vivienda al arrendatario, y el inquilino no está obligado a comprarla.
El arrendatario puede hacer una oferta con prioridad sobre otro comprador, esto se conoce como derecho de tanteo. El inquilino dispone de 30 días naturales desde que ha sido notificado de la decisión de vender la vivienda para ejercer este derecho. En esta notificación, deberá ser informado del precio y las condiciones de venta.
Si el propietario vende la vivienda sin notificarlo al inquilino, omite algún requisito, el precio de venta es inferior o las condiciones menos costosas que las iniciales, el arrendatario tendrá derecho a adquirir la vivienda con las mismas condiciones y precio que se ha vendido al tercero. Esto se conoce como derecho de retracto y se regula en el artículo 1518 del Código Civil.
El arrendatario dispone de 30 días naturales para ejercer este derecho, desde que sea notificado en forma fehaciente por el comprador de la vivienda, con las condiciones esenciales en que se efectuó y entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
El derecho de tanteo y retracto del arrendatario tiene preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que este inscrito en el Registro de la Propiedad.
El arrendatario no podrá hacer uso de su derecho de tanteo y retracto cuando la vivienda arrendada se venda juntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador todos los pisos y locales de un inmueble.
El arrendatario y el arrendador pueden pactar la renuncia de este derecho en el contrato de alquiler. En este caso, el arrendador solamente deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de 30 días antes de firmar el contrato de compraventa.
En el caso de que el tercero finalmente compre la vivienda, deberá respetar las condiciones del contrato de arrendamiento. Si quisiera extinguirlo, podrá hacerlo de la misma forma que hubiera podido el propietario anterior.
La Sentencia del Tribunal Supremo nº 683/2016 de 21 noviembre, se pronuncia sobre una duda común del derecho de retracto. ¿Puede el arrendatario hacer uso de este derecho cuando ha subarrendado la vivienda?
El Tribunal Supremo estima que el arrendatario puede ejercer este derecho, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 no exige que esté ocupando físicamente la vivienda o el local como condición necesaria para poder ejercer el derecho de retracto. Por lo tanto, es suficiente con tener la posesión jurídica.