Por Fernando Toribio Batista
Introducción
El alquiler turístico ha revolucionado la forma de habitar nuestras ciudades… y también de convivir. El ruido, la rotación constante de inquilinos y el uso intensivo de las zonas comunes han provocado tensiones entre vecinos.
Para responder a esta realidad, el legislador ha tomado cartas en el asunto.
Desde el 2 de enero de 2025, está en vigor la Ley Orgánica 1/2025, que modifica la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) para dar más poder a las comunidades de propietarios frente a los pisos turísticos.
¿Quieres saber qué cambia y cómo te afecta si eres propietario, administrador o gestor turístico? Aquí te lo explicamos
¿Qué modifica exactamente la nueva ley?
El 2 de enero de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado la Ley Orgánica 1/2025, que introduce una reforma relevante en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Aunque breve en extensión, esta modificación normativa tiene un impacto significativo en la vida comunitaria de miles de edificios en toda España. La reforma, aunque breve, introduce tres novedades clave:
- Más margen para actuar contra pisos turísticos
Las comunidades de vecinos ahora pueden:
- Prohibir,
- Limitar, o
- Condicionar el uso turístico de las viviendas.
Esto se puede acordar en junta, con mayoría de tres quintos, y tiene validez incluso si no se modifica el título constitutivo ni se inscribe en el Registro de la Propiedad.
- Efectos inmediatos frente a terceros
Los acuerdos comunitarios entran en vigor desde su inclusión en el Libro de Actas.
Ya no es necesario registrarlos, lo que agiliza trámites y evita costes adicionales.
- Respeto a derechos adquiridos
La norma no tiene efecto retroactivo.
Los propietarios que ya realizaban legalmente una actividad turística podrán seguir haciéndolo, salvo que causen perjuicios graves o incumplan otras normativas.
Un contexto que exigía respuesta
A lo largo de los últimos años, las viviendas de uso turístico —impulsadas por plataformas como Airbnb o Booking— han generado tensiones crecientes entre los residentes permanentes de los edificios y los propietarios que destinan sus inmuebles a este tipo de alquileres. La rotación constante de inquilinos, el ruido, el uso intensivo de zonas comunes y la pérdida del carácter residencial de las comunidades han sido algunos de los motivos por los que el legislador ha decidido actuar.
Esta entrada de blog analiza el contenido, alcance y consecuencias prácticas de la modificación introducida por la Ley Orgánica 1/2025, su contexto jurídico, y lo que deben tener en cuenta tanto propietarios como administradores de fincas y operadores turísticos.
¿Qué deben tener en cuenta los propietarios y administradores?
Para las comunidades de propietarios:
- Pueden debatir y votar la limitación del uso turístico en cualquier junta.
- El acuerdo debe constar en acta y ser aprobado por 3/5 de los propietarios.
- Tiene efectos inmediatos: desde ese momento, nadie puede iniciar actividad turística si está prohibida.
Para los administradores de fincas:
- Su papel se refuerza, aunque la ley no les asigna funciones nuevas.
- Deberán informar, registrar correctamente los acuerdos y supervisar su cumplimiento.
- Actuarán como pieza clave para aplicar bien la reforma.
Modificación normativa
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal afecta a los artículos siete y doce de dicha ley y añade una nueva disposición adicional, introduciendo nuevas facilidades para que las comunidades de vecinos puedan acordar limitaciones al uso turístico de las viviendas. Hasta ahora, esta posibilidad existía, pero estaba condicionada a la prohibición actividades insalubres y lo que los estatutos de las comunidades prohibían explícitamente. Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 01/2025 resuelven la situación de indefensión de la comunidad de propietarios que no quiera que se establezcan pisos turísticos, pudiendo prohibir y pedir el cese de estos.
Con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, se producen tres cambios fundamentales:
- Más acciones para decidir sobre pisos turísticos
Expanden la posibilidad de realizar las siguientes acciones:
- Prohibir,
- Limitar,
- O condicionar el uso turístico de las viviendas del edificio.
Esto significa que las comunidades de propietarios tendrán una amplia carta de acciones para limitar la constitución de pisos turísticos, lo que facilita enormemente la toma de decisiones en edificios donde existe malestar por la actividad turística, pero en los que hasta ahora era difícil limitar la actuación contra este tipo de actividad.
- Eficacia inmediata frente a terceros
Otro aspecto muy relevante es que los acuerdos tomados por la comunidad para limitar o prohibir los pisos turísticos tendrán efectos frente a terceros desde que queden recogidos en el Libro de Actas. Ya no será necesario inscribirlos en el Registro de la Propiedad, lo que reduce costes, trámites y tiempos.
Esto aporta seguridad y agilidad a las decisiones comunitarias y fortalece su capacidad para influir en el uso del inmueble de manera más inmediata.
- Respeto a derechos adquiridos y situaciones previas
La ley introduce una cláusula de no retroactividad, es decir, aquellos propietarios que ya desarrollaban legalmente una actividad turística antes de la aprobación del acuerdo comunitario podrán seguir haciéndolo, salvo que se acredite que su actividad causa perjuicios graves a la comunidad o contraviene la normativa municipal o autonómica.
Esta previsión busca proteger la seguridad jurídica y evitar conflictos por decisiones que afecten a actividades ya consolidadas y amparadas por licencias u otras autorizaciones.
Contexto social de la reforma
Durante los últimos años, sin herramientas jurídicas suficientes para controlarlo. el auge del uso turístico de viviendas, el teletrabajo y las nuevas formas de convivencia han generado tensiones en comunidades que hasta ahora no contaban con herramientas jurídicas suficientes para controlarlo. La nueva realidad digital también ha hecho evidente la necesidad de incorporar medios electrónicos para la gestión y comunicación comunitaria.
Además, muchas normativas autonómicas y ordenanzas municipales han tratado de regular el fenómeno desde el ámbito urbanístico y de vivienda, pero con resultados dispares y, en ocasiones, contradictorios. Esta reforma, aunque limitada a la esfera del derecho privado, unifica criterios y refuerza la capacidad de autogestión de las comunidades, que ahora tienen un instrumento más accesible para intervenir.
Implicaciones prácticas para comunidades y propietarios
Con la entrada en vigor de esta norma, cualquier comunidad de propietarios puede, en una junta ordinaria o extraordinaria:
- Debatir sobre la conveniencia de limitar o prohibir el uso turístico.
- Incluir este asunto en el orden del día.
- Adoptar el acuerdo por tres quintos.
- Inscribirlo en el Libro de Actas para que surta efecto inmediato.
Una vez adoptado el acuerdo, los propietarios deberán respetarlo, y quienes no hayan comenzado aún con una actividad turística no podrán iniciarla si la comunidad la ha prohibido. En caso contrario, se abrirá la vía para requerimientos formales e incluso acciones judiciales por incumplimiento.
Administradores de finca
Aunque la Ley Orgánica 1/2025 no modifica directamente el artículo 20 de la LPH, relativo a los administradores, su papel se ve reforzado. En la práctica, los administradores deberán:
- Informar a los vecinos sobre sus derechos y procedimientos.
- Incluir correctamente los acuerdos en el Libro de Actas.
- Comunicar las decisiones a propietarios e interesados.
- Canalizar reclamaciones y supervisar el cumplimiento.
Por tanto, aunque no se les asignan nuevas funciones legales, su rol como asesores técnicos y garantes de la legalidad se vuelve clave para aplicar correctamente la reforma.
Riesgos y cautelas en la aplicación
Aunque la reforma tiene un enfoque claramente práctico, hay que tener cuidado con algunos riesgos jurídicos que pueden derivarse:
- Dudas sobre el concepto de “uso turístico”, que puede solaparse con otras figuras como el alquiler por habitaciones o el arrendamiento temporal.
- Coexistencia con regulaciones autonómicas, que en algunos casos imponen requisitos adicionales o diferentes interpretaciones del uso del suelo.
Será clave una aplicación prudente y bien asesorada, que combine la protección del uso residencial con el respeto a los derechos individuales.
Una reforma necesaria y oportuna
La entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 representa un avance decisivo en el equilibrio entre el derecho de propiedad y la convivencia vecinal. Al simplificar los requisitos para limitar los pisos turísticos, se empodera a las comunidades de propietarios y se les dota de una herramienta eficaz para adaptarse a una realidad cambiante.
Esta reforma no es una solución mágica, pero sí una medida realista, proporcionada y jurídicamente sólida. Su éxito dependerá de cómo se aplique en cada edificio, del diálogo entre vecinos, y de la responsabilidad con la que se ejerza esta nueva capacidad de decisión.
En definitiva, una oportunidad para que el derecho de propiedad horizontal evolucione al ritmo que exigen las nuevas formas de habitar y convivir en nuestras ciudades.
¿Tienes dudas? Podemos ayudarte
En Martell Abogados® contamos con un equipo experto en derecho civil y propiedad horizontal.
Si eres propietario, administrador de fincas o gestor turístico y no sabes cómo aplicar esta reforma, contacta con nosotros. Estaremos encantados de ayudarte a interpretarla según tu situación concreta.
