Por Edelmira Betancort Martín
El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cuando la comunidad celebra una Junta de propietarios puede ocurrir que los vecinos asistan a la reunión o que se ausenten de la misma. Por lo tanto, tendremos propietarios asistentes que acudirán personalmente o representados por otros y propietarios ausentes.
¿Cuándo se puede votar?
Cuando el propietario se encuentre al corriente de pago de los gastos comunes.
El art. 15.2 LPH señala: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley”.
Posturas en las votaciones de los propietarios asistentes
Cuando llega la hora de votar un acuerdo comunitario los asistentes (presentes o representados), pueden adoptar alguna de las siguientes decisiones:
- a) Votar a favor del acuerdo
- b) Votar en contra del acuerdo.
- c) Abstenerse en la votación.
- d) Salvar el voto.
Las dos primeras decisiones, “votar a favor” o “votar en contra” del acuerdo son fáciles de entender, el problema está en qué se entiende por las dos últimas.
Abstenerse en la votación
El asistente a la Junta no se manifiesta ni a favor ni en contra del acuerdo, por lo que su voto es el de abstención. Cuando se trate de acuerdos que requieren para ser aprobados una mayoría cualificada, el voto del propietario que se abstiene se sumará a favor de la mayoría de la decisión adoptada sobre dicho acuerdo.
Cuando se trate de acuerdos que solo requieran para ser aprobados la mayoría simple, la abstención no se tendrá en cuenta ya que el acuerdo se habrá adoptado o rechazado por los presentes que votaron a favor o en contra.
Otra característica de la abstención es que quien haya expresado esta postura no podrá impugnar el acuerdo.
Salvar el voto
Esta figura de “salvar el voto” es novedosa en nuestro ordenamiento jurídico y solo ha venido a crear confusión en una cuestión que estaba meridianamente clara.
El Tribunal Supremo ha decidido sentar doctrina en su Sentencia 242/2013, de 10 de mayo, seguida además por sentencias posteriores del mismo, que considera que salvar el voto y votar en contra no suponen lo mismo, pero ambos casos habilitan para la impugnación de acuerdos.
El hecho de votar en contra otorga al propietario la legitimación para impugnar los acuerdos en la forma que previene la LPH. La necesidad de salvar el voto únicamente tiene sentido en aquellos casos en los que los propietarios asisten a la Junta sin una información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de los acuerdos que se van a deliberar, y deciden no comprometer su voto, favorable o en contra, sino abstenerse de la votación a la espera de obtenerla y decidir en su vista.
El propietario que haya salvado el voto tiene la posibilidad de impugnar el acuerdo dentro de los plazos fijados en el artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
“estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado el voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.”
¿Qué ocurre si un propietario acude a la Junta de la comunidad Propietarios, opina sobre los acuerdos, pero no vota por no estar presente?
En caso de que el propietario abandone una Junta de la comunidad antes de la votación, no podrá impugnar posteriormente los acuerdos. Se considera que el propietario que efectivamente acudió a la Junta, se pronunció al respecto, pero luego no votó ni salvó su voto, no puede luego ejercitar acción contra la Comunidad de Propietarios.
¿Si un comunero se abstiene en la Junta puede luego modificar su voto votando en contra y cambiando la votación?
No, el voto es inamovible. Si un comunero se abstiene en la junta sobre un acuerdo que se alcanza con mayoría no puede modificar su voto en el plazo legal establecido votando en contra del acuerdo y cambiando la votación, dado que para poder cambiar o modificar tendría que estar previsto legalmente lo que no es el caso. Es decir, se aplica el mismo criterio que para los que han votado a favor o en contra en la medida en que ha manifestado una opinión, en este sentido la de abstenerse.
¿Pueden los comuneros modificar el sentido de su voto?
Una vez se emite el voto en la junta, no caben modificaciones de este. Aunque esta situación pueda parecer excepcional, es más habitual de lo que pensamos. En ocasiones, tras la votación, se puede obtener nueva información, el voto disidente consigue nuevas mayorías, cambia la situación o se resuelve el problema etc. situaciones que podrían provocar la revocación del acuerdo.
El régimen de acuerdos en Juntas de Propietarios viene desarrollado en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y aunque no especifica nada sobre esta situación, tampoco especifica nada sobre la no revocación de acuerdos.
El voto es inamovible. Sería necesario que fuera objeto de una nueva junta para modificar el sentido del voto.
¿Se puede modificar o anular un acuerdo válidamente establecido en Junta de Propietarios en cualquier circunstancia?
No. Como regla general, existe la posibilidad de que la Junta de propietarios pueda tratar un asunto las veces que se considere necesario, dejando sin efecto la ejecución de un acuerdo anterior, revocándolo, y se puede volver a votar una decisión sin límite alguno, sin que ello pueda suponer un abuso de derecho, siempre y cuando la revocación de acuerdos, cumpla con los requisitos que nos indica la propia ley de propiedad horizontal.
Las diferentes Audiencias Provinciales vienen estableciendo como requisitos necesarios para la modificación o anulación de los acuerdos los siguientes:
- La anulación o modificación del acuerdo previo debe estar incluida en el orden del día de la nueva junta.
- Sólo podrán modificarse o anularse acuerdos no ejecutados.
- El acuerdo no podrá ser revocado si conlleva consigo perjuicio para un determinado propietario o para la comunidad en su conjunto.
El único requisito para convocar una Junta, aunque sea para tratar lo visto en la anterior, es que así lo planteen el presidente o un 25% de los propietarios que comprendan un 25% de las cuotas de participación. Además de la convocatoria en tiempo y forma, deben respetarse el quorum mínimo y los requisitos de votación. En caso contrario, no sería valido el acuerdo de la junta y si se acordará podría impugnarse judicialmente.