Por Carolina Martell Ortega, Abogado
Introducción
Adquirir una vivienda sobre plano o en construcción es una de las decisiones más importantes en la vida de cualquier comprador. Sin embargo, este tipo de operaciones conlleva ciertos riesgos, en especial cuando se abonan cantidades anticipadas al promotor sin contar con las debidas garantías. La normativa española ha establecido mecanismos de protección destinados a asegurar la devolución de estas cantidades si la promoción no se finaliza o la entrega no se realiza en el plazo acordado.
Obligaciones del promotor en la compraventa de viviendas en construcción
La garantía de las cantidades anticipadas
La Ley 20/2015, que modificó la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), refuerza la obligación del promotor de garantizar la devolución de las cantidades entregadas por los compradores. Esta garantía puede formalizarse mediante:
- Seguro o aval solidario que cubra la devolución del importe anticipado, los intereses legales y el IVA.
- Depósito de las cantidades en una cuenta bancaria especial destinada exclusivamente a atender los gastos derivados de la construcción de las viviendas.
El devengo de intereses
La normativa y la jurisprudencia coinciden en señalar que las cantidades entregadas a cuenta comienzan a generar intereses desde la fecha de su abono, salvo que las partes hayan pactado otra cosa. Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en diversas sentencias, confirmando el derecho del comprador a percibir intereses legales o el 6% fijado en la Ley 57/1968, según corresponda.
Responsabilidad de las entidades bancarias
Entidades como avalistas
Cuando la entidad bancaria actúa como avalista, su responsabilidad es clara y directa. Según la Sentencia del Tribunal Supremo nº 653/2019, incluso en ausencia de aval individualizado, la entidad responderá por la totalidad de las cantidades entregadas, siempre que estas se hayan abonado en cuentas controladas por dicha entidad.
Quedan excluidos de la garantía aquellos importes que:
- No hayan sido ingresados en la entidad avalista.
- Se hayan abonado en efectivo sin que conste reflejo documental.
- Se hayan transferido a otra entidad bancaria.
Entidades como depositarias
En los casos en que la entidad bancaria simplemente reciba las cantidades anticipadas en una cuenta del promotor, sin constituir aval, la obligación de responder se limita a situaciones específicas. El Tribunal Supremo ha sido claro al respecto: si el banco no exigió al promotor la constitución de avales o la apertura de una cuenta especial, podrá ser declarado responsable por las cantidades ingresadas, siempre que haya podido conocer la finalidad de los fondos.
Doctrina consolidada: protección del comprador
La jurisprudencia ha reforzado la posición de los compradores frente a posibles incumplimientos por parte de promotores o entidades financieras. Como establece la Sentencia nº 733/2015, las entidades que permitan la gestión de cantidades anticipadas sin exigir las garantías legales serán responsables frente al comprador.
De este modo, tanto el promotor como la entidad financiera comparten la responsabilidad de salvaguardar los fondos anticipados, ofreciendo al comprador un respaldo legal que garantiza la devolución del importe invertido en caso de incumplimiento.
Conclusión
La compraventa de viviendas en construcción exige precaución, información y respaldo legal. Las cantidades entregadas a cuenta están protegidas por una normativa específica, cuyo cumplimiento es vigilado por los tribunales. La correcta aplicación de estas medidas garantiza al comprador la seguridad de recuperar su inversión, incluso en casos de quiebra o desaparición de la promotora.
Antes de firmar cualquier contrato, es recomendable comprobar que:
✔ Las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial.
✔ El promotor haya contratado un aval o seguro que cubra la devolución.
✔ La entidad bancaria cumpla con su deber de control.
Fuentes consultadas:
- Martínez Escribano, Celia. Responsabilidad de la entidad bancaria por las cantidades anticipadas... Editorial Aranzadi.
- López-Dávila Agüeros, Félix. Devolución de las cantidades anticipadas en la compraventa de una vivienda en construcción. Editorial Jurídica Sepín.
- Sevilla Cáceres, Francisco. Devolución de cantidades anticipadas en la compra de vivienda. Mundo Jurídico.
- Legal Habitat. Guía para la reclamación de las cantidades entregadas a cuenta
- Jurisprudencia relevante: Sentencias TS nº 653/2019, 503/2018 y 733/2015.
