Por Fernando A. Ramírez González
En primer lugar, debemos aclarar que cada contrato de arrendamiento viene regulado por la ley de arrendamientos urbanos que estuviera en vigor en el momento que se haya firmado dicho contrato, esto quiere decir, que dos contratos de arrendamiento firmados con una diferencia de 6 meses pueden verse regulados de distintas formas dependiendo de la ley aplicable. Por ello, en el presente artículo abordaremos las posibles causas de disolución de los contratos de arrendamientos antiguos, que son aquellos firmados antes del 9 de mayo de 1985 y regulados por el decreto 4101/1964 del 14 de diciembre.
La mayor diferencia que existe entre la regulación actual de los contratos de arrendamientos y la antigua normativa es la posibilidad de la prórroga. Comparando ambas regulaciones, en la presente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en términos generales, se establece en el artículo 9 una prórroga obligatoria a voluntad del arrendatario durante los primeros 5 años si el arrendador es una persona física y de 7 años si es una persona jurídica, si al termino de dicha duración ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente a voluntad del arrendatario por plazos anuales hasta un máximo de tres años más. Transcurrido este periodo de prorroga obligatoria a voluntad del arrendatario, el contrato de arrendamiento cesará de incluir una prórroga obligatoria y estará sometido a la voluntad de ambas partes.
En cuanto a los contratos de arrendamiento antiguos, estos no establecen un periodo concreto donde exista la prórroga obligatoria a voluntad del arrendatario, sino que queda a voluntad del arrendatario el tiempo que este desee, incluso existiendo la posibilidad de extender el contrato más allá del fallecimiento del arrendatario, a través de otras dos subrogaciones a favor de las personas establecidas en el artículo 58 de dicha ley, posibilidad que limito la actual Ley de Arrendamientos Urbanos en los términos establecidos en su Disposición transitoria segunda.
Por lo cual, la posibilidad de no renovar el contrato por causas ajenas a la voluntad del arrendatario queda muy limitadas, siendo las causas por la que el arrendador puede rescindir el contrato por motivos muy específicos recogidos en la ley, en virtud del artículo 114 y siguientes de la LAU de 1964, de los cuales, algunas de las causas son la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan, el subarriendo de la vivienda a terceros sin respetar lo establecido en la ley o una de las más importantes cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
En este contexto, de subrogación del contrato de arrendamiento por causa de fallecimiento del arrendatario del artículo 58 del decreto 4101/1964, el Tribunal Supremo aclara en su Sentencia de 20 de julio de 2018, que hasta ahora se consideraba que, para que tenga lugar la subrogación, era imprescindible, entre otros requisitos, comunicar por escrito el fallecimiento del titular del contrato y de la identidad de la persona que quiere subrogarse. Sin embargo, «por razón de la buena fe», la extinción del contrato puede resultar injusta cuando el propietario, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, está al tanto del fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello. No es necesario el consentimiento del arrendador para que se produzca la subrogación, señala la Sala, por lo que invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador o propietario sabe que otra persona desea mantener el contrato -subrogarse- resulta «contrario a la buena fe».
Asimismo, en el caso del que arrendador desee actualizar la renta y el arrendatario se niegue, producirá que el contrato de arrendamiento quede extinguido en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.
En este sentido, una interesante Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de enero de 2007 establece que el pago del IBI «supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta», lo que permite al propietario rescindir el contrato con su inquilino. Pese a que los contratos de renta antigua están «amparados por un derecho de prórroga indefinido», señalan que esta protección «ha de verse correspondida por un escrupuloso cumplimiento de sus obligaciones».
A modo de conclusión, se puede desprender que los contratos de arrendamientos de renta antigua amparado por el decreto 4101/1964 establece una especial e incluso excesiva protección hacia el arrendatario, de modo que el arrendador, en términos generales, muy poco puede hacer frente a la prórroga obligatoria que se realizará a voluntad del arrendatario.