Por Edelmira Betancort Martín
Los garajes en Comunidades de Propietarios frecuentemente plantean multitud de dudas respecto a su utilización y a los derechos y deberes que conlleva ser propietario de una plaza de aparcamiento. Además, muchas veces el propietario de la plaza de garaje no lo es de una vivienda del edificio donde ésta se encuentra, por lo que pueden surgir conflictos y disputas en la Comunidad de Propietarios.
Recientemente, la Sala de lo Civil de nuestro Tribunal Supremo ha dictado su sentencia nº 411/2022 de fecha 25 de mayo del 2022, en virtud de la cual considera válido el acuerdo de una Comunidad de Propietarios que prohíbe el uso de la piscina comunitaria y la zona de barbacoa a los propietarios de las plazas de garaje que no lo sean también de una vivienda de la comunidad.
El litigio comienza cuando el propietario de una plaza de garaje ejercita la acción de impugnación del acuerdo adoptado por la comunidad de propietarios. Posteriormente, la Audiencia Provincial confirma la sentencia de primera instancia, que declaró nulo el acuerdo impugnado. Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios y declara la validez de dicho acuerdo.
La Sala señala que una piscina, por su propia naturaleza, está al servicio de los propietarios que tengan en el edificio su residencia. Los titulares de los garajes, si bien son propietarios de los mismos, no por ello son residentes sino usuarios de una plaza de estacionamiento. La piscina, en cuanto elemento común, no tiene como destino natural servir de disfrute a los titulares de los aparcamientos, los cuales los adquieren para estacionar un vehículo y no por las particularidades recreacionales de la edificación. Por ello, el uso de la misma y de la zona de barbacoas es extraño a la propia naturaleza y finalidad de la adquisición de un garaje.
La comunidad explicaba que el acuerdo impugnado, adoptado por mayoría, daba respuesta a las quejas de muchos copropietarios como consecuencia de la utilización indiscriminada de esas zonas por un grupo de adolescentes, que habían hecho un uso abusivo de la piscina y que, tras algunas averiguaciones, se supo que todos eran invitados del propietario de una plaza de garaje
Explica el Alto Tribunal que de acuerdo con el artículo 394 del Código Civil cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino, lo que debe complementarse conforme al artículo 396, cuando determina que los diferentes pisos y locales de un edificio llevarán inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute.
En consecuencia, nuestro Tribunal Supremo confirma la validez del acuerdo comunitario pues, la Comunidad de Propietarios estaba facultada para prohibir expresamente el uso de la piscina a los propietarios de los garajes que no lo fuesen también de viviendas, dado que no constaba autorización para ello en los estatutos ni en el título constitutivo, por lo que el acuerdo impugnado no constituía una restricción de los derechos de los titulares de los garajes sino que el acuerdo era una mera constatación o reproducción de lo que ya podía deducirse de los actos constitutivos de la comunidad de propietarios, por lo que, adoptado el acuerdo por mayoría, debe considerarse válido.