Por Carolina Martell Ortega, Abogado
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1. Introducción Según la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente, es correcto utilizar el valor de referencia del bien inmueble como base para fijar la cuantía en un juicio ordinario en España, siempre que represente su valor real al tiempo de interponerse la demanda conforme a los precios corrientes en el mercado o contratación de bienes similares. La fijación de la cuantía en juicios ordinarios relacionados con bienes inmuebles en España se rige principalmente por lo establecido en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que determina que para valorar estos bienes debe considerarse su valor al momento de interponer la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase. La normativa permite al demandante utilizar valoraciones oficiales cuando no sea posible determinar el valor por otros medios, estableciendo además que no puede atribuirse a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro. La jurisprudencia complementa esta regulación, enfatizando que la cuantía debe expresarse con precisión y claridad en el escrito inicial de demanda, siendo obligación del actor aportar los documentos o dictámenes que acrediten el valor de la cosa litigiosa. Por tanto, el valor de referencia del bien inmueble puede utilizarse como base para fijar la cuantía en un juicio ordinario, siempre que cumpla con los requisitos establecidos en la LEC y se aporte la documentación que lo acredite adecuadamente, ya que la determinación correcta de la cuantía tiene importantes implicaciones procesales respecto al tipo de procedimiento y la admisibilidad de recursos. 2. Marco normativo: La Ley de Enjuiciamiento Civil La determinación de la cuantía en los procedimientos judiciales en España, particularmente en aquellos relativos a bienes inmuebles, viene regulada por la Ley de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero), con su última modificación del 3 de abril de 2025. Esta norma establece los criterios básicos para determinar el valor económico del litigio, elemento fundamental que tiene consecuencias directas sobre la tramitación procesal del asunto. Respecto a la determinación de la cuantía cuando el objeto del litigio es un bien inmueble, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece claramente que: "Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase." Este precepto resulta fundamental para entender cómo debe determinarse la cuantía cuando se litiga sobre bienes inmuebles. La norma establece un criterio temporal claro: el valor que debe considerarse es el que corresponde al momento de interposición de la demanda, no a un momento anterior o posterior. Asimismo, especifica un criterio objetivo de valoración: los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase. La misma disposición continúa ofreciendo una solución para aquellos casos en que sea difícil determinar el valor del inmueble por los medios ordinarios: "Para este cálculo podrá servirse el actor de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios, sin que se pueda atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro." De este segundo fragmento se desprenden dos importantes consideraciones:
Jurisprudencia aplicable La jurisprudencia ha venido a desarrollar y complementar lo establecido en la normativa. En este sentido, resulta ilustrativa la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (SAP La Rioja) 182/2020, de 1 de abril, Sección 1º (Civil y Penal), recurso 37/2019 (ECLI:ES:APLO:2020:182) que, aunque no se refiere específicamente al uso del valor de referencia del bien inmueble, sí aborda aspectos fundamentales sobre la determinación de la cuantía procesal. Esta sentencia enfatiza que "la cuantía del procedimiento es única e inalterable durante todo el procedimiento y, sobre su determinación, la propia Ley de Enjuiciamiento Civil establece unos trámites, otorga una serie de facultades e impone determinadas obligaciones que afectan, tanto a las partes como al órgano judicial." La resolución hace referencia al artículo 253 de la LEC, que "impone al actor la obligación de expresar con precisión y claridad la cuantía de la demanda en el escrito inicial, remitiéndose para ello a los preceptos que le preceden (arts. 251 y 252 de la LEC), debiendo considerarla de cuantía indeterminada cuando no es posible su determinación (art. 253.3 LEC), y, en lógica correlación, la obligación de aportar con la demanda los documentos o dictámenes que acrediten el valor de la cosa litigiosa, a los solos efectos de competencia y procedimiento (artículo 264.3)". Esta sentencia subraya la importancia de determinar correctamente la cuantía al inicio del procedimiento y la obligación del demandante de aportar los documentos que acrediten el valor del bien objeto del litigio. Esta obligación documental es relevante para nuestro análisis, ya que implica que cualquier valor de referencia que se utilice debería estar debidamente acreditado mediante documentos oficiales o periciales. 3. Análisis del uso del valor de referencia del bien inmueble para fijar la cuantía Adecuación del valor de referencia según la normativa Para determinar si resulta correcto utilizar el valor de referencia del bien inmueble como base para fijar la cuantía en un juicio ordinario, debemos analizar si dicho valor cumple con los requisitos establecidos en la normativa procesal. La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que "se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase." El término "valor de referencia" puede tener distintas acepciones en el contexto inmobiliario español:
Para que cualquiera de estos valores de referencia sea adecuado como base para fijar la cuantía procesal, debe cumplir con el requisito temporal (reflejar el valor al tiempo de interponerse la demanda) y con el requisito material (ajustarse a los precios corrientes en el mercado). La propia LEC contempla la posibilidad de utilizar "valoraciones oficiales" cuando no sea posible determinar el valor por otros medios. Esto abre la puerta a que el demandante pueda servirse de valoraciones como la catastral o tasaciones oficiales como base para fijar la cuantía. Sin embargo, la ley establece un límite mínimo: "sin que se pueda atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro." Esta previsión confirma que el valor catastral constituye un suelo por debajo del cual no puede establecerse la cuantía litigiosa, pero no impide que se utilicen otros valores de referencia superiores que reflejen mejor el valor real del inmueble en el mercado. Aplicabilidad según la jurisprudencia La interpretación jurisprudencial, conforme la reseñada Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (SAP La Rioja) 182/2020, de 1 de abril, Sección 1º (Civil y Penal), recurso 37/2019 (ECLI:ES:APLO:2020:182) enfatiza la importancia de determinar con precisión y claridad la cuantía al inicio del procedimiento. La sentencia establece que el demandante tiene "la obligación de aportar con la demanda los documentos o dictámenes que acrediten el valor de la cosa litigiosa, a los solos efectos de competencia y procedimiento (artículo 264.3 LEC)". Esta obligación documental implica que no basta con que el demandante indique un valor de referencia sin más, sino que debe acreditarlo mediante documentación adecuada. Si el demandante pretende utilizar el valor de referencia de un inmueble para fijar la cuantía, deberá aportar los documentos que acrediten dicho valor. En la práctica judicial, esto puede traducirse en la aportación de certificados catastrales, informes de tasación, certificados de valores fiscales, u otros documentos que permitan al juzgado verificar que el valor asignado se ajusta a los "precios corrientes en el mercado". Implicaciones procesales de la determinación de la cuantía Es importante recordar que la determinación correcta de la cuantía tiene importantes consecuencias procesales:
La citada Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (SAP La Rioja) 182/2020, de 1 de abril, Sección 1º (Civil y Penal), recurso 37/2019 (ECLI:ES:APLO:2020:182) subraya que "la cuantía del procedimiento es única e inalterable durante todo el procedimiento", lo que refuerza la importancia de determinarla correctamente desde el inicio. 4. Criterios para la validez del valor de referencia como base para fijar la cuantía Para que el valor de referencia del bien inmueble pueda considerarse válido como base para fijar la cuantía en un juicio ordinario, deben cumplirse los siguientes criterios derivados de la normativa y jurisprudencia analizadas: 1. Temporalidad El valor de referencia debe reflejar el valor del inmueble "al tiempo de interponerse la demanda", como establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto implica que valores de referencia desactualizados no serían adecuados para fijar la cuantía. Por ejemplo, un valor catastral que no haya sido revisado en varios años podría no reflejar el valor real del inmueble en el momento de interponerse la demanda, especialmente en mercados inmobiliarios dinámicos donde los precios fluctúan significativamente. 2. Correspondencia con el mercado El valor de referencia debe ajustarse a "los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase", como indica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Esto significa que el valor debe ser realista y corresponderse con lo que el inmueble valdría en una transacción real en el mercado. Valores de referencia artificialmente altos o bajos no serían adecuados. 3. Acreditación documental Siguiendo lo establecido en la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (SAP La Rioja) 182/2020, de 1 de abril, Sección 1º (Civil y Penal), recurso 37/2019 (ECLI:ES:APLO:2020:182), el demandante tiene "la obligación de aportar con la demanda los documentos o dictámenes que acrediten el valor de la cosa litigiosa". Por tanto, el valor de referencia utilizado debe estar respaldado por documentación adecuada que permita verificar su validez. 4. Valor mínimo catastral La Ley de Enjuiciamiento Civil establece que no se puede "atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro". Este es un límite mínimo claro que debe respetarse en cualquier caso. Si el valor de referencia que se pretende utilizar es inferior al catastral, deberá utilizarse este último. 5. Tipos de valores de referencia y su idoneidad Valor catastral El valor catastral es una valoración administrativa realizada por la Dirección General del Catastro que tiene en cuenta diversos factores como la localización, calidad de la construcción, antigüedad, etc. Si bien es un valor oficial, no siempre refleja el valor real de mercado del inmueble, ya que las actualizaciones catastrales no siempre siguen el ritmo del mercado inmobiliario. La Ley de Enjuiciamiento Civil menciona expresamente que el valor catastral puede servir como valor mínimo, lo que implica que es un valor de referencia aceptable, aunque potencialmente insuficiente si el valor real de mercado es superior. Tasaciones oficiales Las tasaciones realizadas por entidades autorizadas (como las sociedades de tasación reconocidas por el Banco de España) suelen reflejar con mayor precisión el valor de mercado del inmueble. La Ley de Enjuiciamiento Civil se refiere a "valoraciones oficiales", categoría en la que podrían encuadrarse estas tasaciones. Estas tasaciones, especialmente si son recientes, serían un valor de referencia adecuado para fijar la cuantía, ya que suelen basarse en metodologías que tienen en cuenta los "precios corrientes en el mercado". Valor declarado en escrituras públicas El valor declarado en escrituras públicas (compraventas, donaciones, etc.) podría servir como valor de referencia, pero con matices. Si la escritura es reciente, podría reflejar el valor actual del inmueble. Sin embargo, si ha transcurrido tiempo considerable desde la formalización de la escritura, este valor podría no reflejar ya el valor "al tiempo de interponerse la demanda". Informes periciales Los informes realizados por peritos tasadores para el procedimiento judicial serían particularmente adecuados como valor de referencia, ya que:
6. Procedimiento para la determinación y control de la cuantía Obligaciones del demandante Como recuerda la Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (SAP La Rioja) 182/2020, de 1 de abril, Sección 1º (Civil y Penal), recurso 37/2019 (ECLI:ES:APLO:2020:182), el artículo 253 de la LEC "impone al actor la obligación de expresar con precisión y claridad la cuantía de la demanda en el escrito inicial". Esto significa que al presentar la demanda, el actor debe:
Si el demandante utiliza un valor de referencia del inmueble como base para fijar la cuantía, deberá explicar qué valor de referencia está utilizando (catastral, tasación, etc.) y por qué considera que ese valor cumple con los requisitos legales. Control judicial El tribunal tiene la facultad de revisar la cuantía señalada por el demandante. Si considera que la cuantía no se ha determinado correctamente, puede solicitar al demandante que la justifique o incluso modificarla tras oír a las partes. En el caso de que se utilice un valor de referencia que el tribunal considere inadecuado (por ejemplo, por estar desactualizado o no reflejar los precios de mercado), podría requerir al demandante que aporte documentación adicional o incluso determinar una cuantía diferente. 7. Excepciones y advertencias Cuantía indeterminada La determinación de la cuantía no siempre es sencilla, y la propia Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (SAP La Rioja) 182/2020, de 1 de abril, Sección 1º (Civil y Penal), recurso 37/2019 (ECLI:ES:APLO:2020:182) menciona que la cuantía debe considerarse "indeterminada cuando no es posible su determinación (art. 253.3 LEC)". Sin embargo, tratándose de bienes inmuebles, es difícil que no pueda determinarse algún valor de referencia, al menos el catastral. Discrepancia entre valores de referencia Puede darse el caso de que existan diferentes valores de referencia para un mismo inmueble (valor catastral, tasación bancaria, precio de compra anterior, etc.) que difieran significativamente entre sí. En estos casos, sería recomendable utilizar el que mejor refleje el valor real actual del inmueble, siempre que no sea inferior al catastral. Parcialidad de los valores de referencia Es importante tener en cuenta que algunos valores de referencia pueden no contemplar todos los elementos relevantes del inmueble. Por ejemplo, el valor catastral podría no reflejar adecuadamente mejoras recientes, o una tasación podría no valorar correctamente elementos singulares del inmueble. En estos casos, podría ser necesario completar estos valores con informes periciales específicos. 8. Conclusión Tras analizar la normativa y jurisprudencia aplicable, podemos concluir que es correcto utilizar el valor de referencia del bien inmueble como base para fijar la cuantía en un juicio ordinario en España, siempre que dicho valor cumpla con los requisitos establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil:
La Ley de Enjuiciamiento Civil permite expresamente al demandante "servirse de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios", lo que abre la puerta a utilizar diversos tipos de valores de referencia oficiales. La jurisprudencia analizada refuerza la importancia de determinar correctamente la cuantía al inicio del procedimiento y de aportar documentación que acredite la cantidad establecida (Sentencia de la Audiencia Provincial de La Rioja (SAP La Rioja) 182/2020, de 1 de abril, Sección 1º (Civil y Penal), recurso 37/2019 (ECLI:ES:APLO:2020:182)). La Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 3480/2023, de 25 de julio, Sala Primera, recurso 1389/2023 (ECLI:ES:TS:2023:3480) recuerda algunas de las funciones de la cuantía, que son claves para el propio procedimiento: su clase, la competencia objetiva, el acceso al recurso de apelación o la fijación de honorarios profesionales en la tasación de costas, entre otras. Por tanto, los valores de referencia como el valor catastral, las tasaciones oficiales realizadas por entidades autorizadas, o los informes periciales específicos para el procedimiento, pueden ser utilizados válidamente como base para fijar la cuantía, siempre que cumplan con los criterios mencionados. Esta determinación correcta de la cuantía es fundamental no solo para la adecuada tramitación del procedimiento, sino también por sus implicaciones en cuanto al tipo de proceso, la posibilidad de interponer recursos y el régimen de costas procesales. En definitiva, el uso de valores de referencia del bien inmueble para determinar la cuantía no solo es correcto sino recomendable, siempre que se elija el valor que mejor refleje la realidad económica del bien objeto del litigio y se cumplan las exigencias procesales de justificación y documentación establecidas en la normativa y desarrolladas por la jurisprudencia. |
