Por Fernando A. Ramírez González
En primer lugar, debemos partir del concepto de contratos de arrendamientos, el cual, viene regulado en el artículo 1546 del Código Civil que estipula lo siguiente:
“Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.”
Por lo que, se puede desprender que al contrario de lo que puede llegar a pensar la mayoría de las personas ajenas al ámbito jurídico, el contrato de arrendamiento no es exclusivo a las viviendas, sino que se puede englobar tanto en viviendas, locales o servicios. Ejemplo de ello es este último ya que la profesión de abogado se ejerce bajo un contrato de arrendamiento de servicios puesto que obliga al profesional contratado (Abogado), a efectuar el cometido encargado a cambio del pago de los honorarios pactados o tarifados.
No obstante, en el presente artículo nos centraremos en los contratos de arrendamientos de cesión del uso de la cosa, es decir, contratos de arrendamientos urbanos los cuales disponen de su propia regulación especifica recogida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
En la mencionada LAU se regulan dos grandes tipos de contratos de arrendamientos de cesión del uso de la cosa. Por un lado, disponemos de los contratos de arrendamientos de vivienda que es aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario regulado en el artículo 2. Por otro lado, tenemos los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que es aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del de vivienda, regulado en el artículo 3.
Asimismo, estos contratos aunque comparten diversas características se diferencian claramente por los siguientes aspectos:
En primer lugar, el contrato de arrendamiento de vivienda está destinado a regular los arrendamientos destinados a vivienda habitual incluyendo también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador. Dichos contratos se regulan sustancialmente por la LAU con el objetivo de proteger la figura del arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas. Además, de la finalidad de ayudar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47 CE, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Sin embargo, no todos los contratos de arrendamientos de vivienda habitual están protegidos por la LAU, sino que la propia ley excluye a aquellos contratos que tenga por objeto el arrendamiento de una vivienda cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
En cuanto a los contratos de arrendamientos de uso distinto del de vivienda, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren. Diferenciándose principalmente en que estos contratos están principalmente regulados por la libertad de pacto entre las partes de todos los elementos del contrato configurándose una regulación con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Además, ambos tipos de contrato disponen de disposiciones comunes en cuanto a la fianza y formalización del contrato regulado en el artículo 36 y 37 de la LAU.
Por último, cabe destacar la STS de 26 de noviembre de 2008, la cual, estipula que en una relación arrendaticia con una pluralidad de arrendatarios, la separación de alguno o algunos de ellos continuando los demás en la ocupación del local implica una modificación o cambio en la persona del arrendatario, determinante de la resolución del contrato de arrendamiento. De ahí la importancia de hacer constar en el contrato de arrendamiento de local, cuando existan varios inquilinos, que las relaciones con la propiedad tendrán carácter solidario, asumiendo cada uno de ellos todos los derechos y obligaciones de la relación arrendaticia.