Por María Victoria Concejo Vera
Los contratos de arrendamientos urbanos se rigen por la normativa vigente en el momento de su celebración, por este motivo es importante conocer cuál es la ley que establece las obligaciones y derechos de las partes.
Los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995 se rigen por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU). Y los contratos celebrados con anterioridad, entre 1985 y el 31 de diciembre de 1994 se rigen por la Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrendamientos Urbanos y la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994.
Nos centraremos en los contratos de arrendamiento que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.
Entre los derechos que ostentan los arrendatarios se encuentra el derecho de adquisición preferente, regulado en el artículo 25 de la LAU, que faculta a su titular a adquirir con carácter preferente frente a cualquier otra persona la propiedad de una vivienda, en caso de que el arrendatario decida enajenarla o ya lo haya hecho. Existen dos tipos, el derecho de tanteo y el derecho de retracto.
El tanteo es el derecho de adquirir la vivienda antes que un tercero, cuando el propietario simplemente está proyectando enajenarla, por ello se debe ejercitar antes de que se haya consumado la venta. Por ello, la ley obliga al arrendador a comunicar al arrendatario la intención de enajenarla y las condiciones pactadas con el tercer adquirente, entre ellas el precio, ya que en caso de que el arrendatario decida adquirir la vivienda, debe abonar la misma cantidad pactada entre el propietario y el tercero. De acuerdo con el artículo 25.2 de la LAU el plazo para ejercitar el tanteo es de 30 días naturales desde la notificación fehaciente de la decisión de vender la vivienda.
En este sentido, la AP de Málaga establece en su sentencia nº 593/2004, de 20 de julio que la notificación del arrendador es aquella: “(…) cuya certeza pueda constar por medio escrito (…). Cuando la norma impone la comunicación fehaciente, quiere significar la posibilidad de poder constatar que la notificación se efectuó en tiempo y forma, porque interesa a ambas partes, por razones contrarias, poder probar el contenido y la fecha de comunicación. Por tanto, será fehaciente en este sentido aquella notificación que pueda cumplir esta finalidad”.
Sin embargo, la AP de Madrid en la sentencia nº 175/2012, de 5 de marzo, dispone que: “(…) la notificación de la transmisión no es un requisito indispensable cuando de las pruebas practicadas se llega al convencimiento de que el arrendatario, aún faltando aquella, ha tenido conocimiento suficiente por otros medios de la transmisión y de las condiciones en que se ha efectuado (…)”.
El contenido de la notificación caduca a los 180 días, por lo que el arrendador debe enajenar la vivienda en las mismas condiciones que se establecen en la notificación durante ese plazo. Pasados los 180 días, el arrendador podrá establecer nuevas condiciones, pero debe volver a notificar al arrendatario de estas. Asimismo, para poder inscribir en el Registro una vivienda con la carga de un arrendamiento, se deberá justificar que se ha practicado la notificación pertinente al arrendatario.
Por otro lado, el retracto es el derecho de adquirir la vivienda que se ha enajenado a un tercero por el mismo precio. Conforme al artículo 25.3 de la LAU, se ejercita el retracto cuando:
- No se le hubiese hecho la notificación prevenida al arrendatario.
- Cuando habiéndose practicado la notificación, se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos.
- Cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales.
Todo ello, siempre y cuando se hayan llevado a cabo los requisitos del artículo 1.518 CC: “El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de venta, y además: 1º. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
Existen dos tipos de retracto:
- El retracto convencional se regula en el artículo 1.507 del Código Civil: “Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir con lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado”. Este derecho prescribe a los 4 años salvo pacto en contrario que no podrá exceder de 10 años.
- El retracto legal lo define el artículo 1.521 del Código Civil: “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”. Una vez se produce la enajenación, se podrá ejercitar el retracto los 9 días siguientes a la inscripción en el Registro o desde el momento en que se tiene conocimiento de la venta.
La acción de ejercitar cualquier tipo de retracto se lleva a cabo mediante juicio ordinario, de acuerdo con el artículo 249.1. 7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que debe comenzar con demanda acompañada de los documentos exigidos por el artículo 266.2º del mismo cuerpo legal, con especial mención a un principio de prueba del título en que se funde la demanda de retracto.
En este sentido, la Sentencia de la Sala de lo Civil (Sección 1º) del Tribunal Supremo nº 377/2021, de 1 de junio establece que “(…) El retracto legal, como establecido por el ordenamiento jurídico, es un límite al derecho de propiedad en el sentido de que constriñe el poder de disposición del propietario en cuanto a la persona del adquirente; ello, por establecer la ley una preferencia para adquirir una cosa, en caso de enajenación de ésta, a favor de ciertas personas. Esta naturaleza limitativa del derecho de propiedad es lo que explica que, como declaramos en la sentencia 277/2021, de 10 de mayo, el ejercicio de la acción de retracto legal esté sujeto al cumplimiento de rigurosos requisitos acordes con la especial naturaleza de la institución, que supone una excepción al principio general de libertad de contratación, pues afecta al derecho inicial que ha de reconocerse a todo vendedor para elegir el comprador a quien desea transmitir la propiedad del bien o derecho de que se trate”.
El derecho de tanteo y retracto tendrá preferencia frente a cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figure inscrito en el Registro a la celebración del contrato de arrendamiento.
Sin embargo, pese a todo lo anterior, las partes en el contrato de arrendamiento podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente, no obstante, el arrendador deberá comunicar con una antelación mínima de 30 días a la fecha de formalización del contrato de compraventa la intención de ello.