Por Fernando A. Ramírez González
En el presente artículo abordaremos el concepto del Régimen de Propiedad Horizontal y los requisitos para su constitución, por lo que, en primer lugar, debemos saber su definición que es aquella forma de copropiedad o condominio que se establece entre los propietarios de un inmueble dividido en pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública.
Dicho concepto jurídico parte del artículo 396 del Código Civil, el cual, establece que los diferentes pisos o locales de un edificio tienen derechos de propiedad separados, pero comparten derechos y obligaciones sobre los elementos comunes. Del mismo modo la Ley de Propiedad Horizontal partiendo del mencionado artículo desarrolla una regulación completa sobre este tipo de régimen jurídico. Además, determinada jurisprudencia ha venido completando su concepto y regulación como puede ser la Sentencia del Tribunal Supremo 57/2004, de 5 de febrero, que estipula lo siguiente:
“La propiedad horizontal no es un tipo común de comunidad de bienes —copropiedad romana pro indiviso regulada en los artículos 392 y ss. del Código civil— sino un supuesto de coexistencia de propiedad privada de los elementos privativos y comunidad, inseparable de la anterior, sobre los elementos comunes.”
En este contexto, podemos afirmar que la constitución en un régimen de propiedad horizontal tiene por objetivo garantizar un uso pacífico de las partes comunes en un régimen de copropiedad, contemplando, por ejemplo, la división de la mayoría de los gastos de índole común. Además, con el fin de garantizar los derechos del conjunto de los propietarios, el régimen de propiedad horizontal viene a deslindar los derechos de uso y disfrute sobre las partes privativas.
No obstante la figura de la división horizontal se recoge tanto en la Ley del Suelo, la Ley Hipotecaria, así como en normativa de nivel local, las cuales, regulan aspectos particulares de cada municipio para su definición, por razones legales o de planificación urbanística.
Asimismo, para el titulo constitutivo de un régimen de propiedad horizontal deberá cumplir los siguientes requisitos que están estipulados en el artículo 5 LPH:
- Descripción del inmueble en su conjunto: Se deberá describir además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo.
- Descripción de cada piso o local: Se expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
- La cuota o coeficiente de cada propietario: Deberá ser determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
De igual modo, el titulo constitutivo podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
Cabe destacar que se ha reconocido jurisprudencialmente la creación de regímenes de propiedad horizontal con carácter previo a la propia existencia del inmueble, cuando se encontraba en construcción, o con un único propietario (pero con una efectiva división del inmueble en diferentes elementos privativos). En estas situaciones se suele hablar de régimen de prehorizontalidad, en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo nº419/2013, de 25 de julio, establece lo siguiente:
“Puede entenderse por prehorizontalidad «aquella situación por la cual, existiendo la voluntad y unas ciertas condiciones para la constitución del régimen de propiedad horizontal, este, sin embargo, no llega a nacer por faltar alguno de sus requisitos
Son necesarios para que exista una propiedad horizontal plenamente constituida, tres elementos que son:
1º) Un elemento volitivo consistente en la decisión del propietario o propietarios del inmueble de constituir una propiedad horizontal.
2º) Un elemento material, el edificio que se va a dividir horizontalmente, que además reúna las características necesarias para poderse dividir bajo las reglas de este régimen.
Y 3º) Un elemento formal, el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Pues bien, hay una situación de prehorizontalidad cuando existe el elemento volitivo pero falta uno de los otros dos (el formal o el material).”
Por último, como se establece en el artículo 23 LPH, el régimen de propiedad horizontal se extingue por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario o por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.