Existen otros tipos de alquiler distintos al arrendamiento ordinario de la vivienda, como son los arrendamientos de turístico y de temporada. Este último, se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda y por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Expresamente el art. 3 de la LAU recoge que por “uso distinto del de vivienda”, aquel que recaiga sobre una edificación y tenga un como destino principal un uso distinto al de vivienda habitual, tendrán esta consideración: “los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, así como los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren”.
Del tenor literal de este artículo no se puede extraer una limitación temporal, pudiendo ser la duración superior a un año. Así lo expresa la Sentencia del TS 2145/2011 que recoge:
“Nuestro Tribunal Supremo ha venido señalando que la nota esencial que caracteriza a los arrendamientos de temporada es, como sucede en el caso que nos ocupa, que no satisfacen la necesidad permanente que el arrendatario tiene de ocuparla para que le sirva de residencia habitual de la familia, sino para desarrollar de una manera accidental, en épocas determinadas, actividades distintas de aquellas que vienen pautadas por los cotidianos hábitos de vida, responsabilidades y exigencias laborales, siendo indiferente la mayor o menor frecuencia de su utilización, así como la duración del arriendo, ya que el requisito de temporalidad de la ocupación guarda relación, no con el plazo de vigencia cronológico, sino con la finalidad a la que va encaminado el arrendamiento determinante de su ocupación”.
Este tipo de alquiler se rige por la voluntad de las partes y supletoriamente por los preceptos del Título III de la LAU y el CC. Por tanto, en cuanto a la duración, el periodo será el estipulado por las partes, sin una duración mínima, ni máxima, sino la necesitada por el arrendatario para desarrollar esa actividad.
Por otra parte, para regular el arrendamiento turístico, la Ley 4/2013 modificó algunos artículos de la LAU para que el alquiler “turístico” pasara a regularse por la normativa sectorial de turismo, distinguiéndola claramente del alquiler de temporada. El art. 5 de la LAU establece que el siguiente arrendamiento:
“La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”.
Es un tipo de alquiler que debe cumplir los siguientes requisitos:
- La cesión temporal (alquiler) de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada para uso inmediato.
- Que sea comercializada y promocionada en canales de oferta turística. Añade, además, que: “o por cualquier otro modo de comercialización o promoción”. En la normativa turística se especifica qué se entiende por canales de comercialización turística.
- Con finalidad lucrativa (el arrendador obtiene una contraprestación económica).
- Que esté sometida la vivienda a una normativa sectorial turística.
En Canarias esta normativa viene regulada en el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias.
Artículo 2.- Definiciones. A los efectos del presente Reglamento se entiende por:
- Viviendas vacacionales: las viviendas, que amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato y reuniendo los requisitos previstos en este Reglamento, son comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, para ser cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento vacacional y a cambio de un precio.
Los principales requisitos para su uso como vivienda vacacional son:
- Este reglamento se aplica a viviendas en Canarias que cumplan con normativas urbanísticas y de edificación, excluyendo las ubicadas en zonas turísticas.
- Las viviendas deben cumplir la Ley de Ordenación del Turismo y otras normativas aplicables, incluyendo seguridad, salubridad, urbanismo, habitabilidad y accesibilidad.
- Se prohíbe sobrepasar la capacidad de la vivienda, usarla para fines distintos a los turísticos, perturbar la convivencia normal, o infringir normas de la comunidad de propietarios.
- Las viviendas deben mostrar una placa distintiva con su número de registro turístico, a menos que la comunidad de propietarios lo prohíba.
- La publicidad y gestión de las viviendas debe ser veraz y clara, incluyendo información sobre servicios, registro, y normas de uso. Se requiere un cartel informativo dentro de la vivienda con números de emergencia y condiciones de uso, en español e inglés.
El alquiler de temporada y el turístico presentan estas principales diferencias:
La legislación reguladora de ambas es diferente, en el primer caso lo regula la LAU y en el segundo el Decreto 113/2015. El alquiler turístico tiene una finalidad eminentemente turística, mientras que el de temporada tendrá las finalidades marcadas. La habitualidad solo se exige para el arrendamiento turístico, “la cesión de la vivienda, dos o más veces dentro del periodo de un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones” (art. 2.c.). En cuanto al precio, debe figurar expuesto el precio del alquiler (art.11), en los de .temporada podrán pactarlo las partes. El inicio y cese de la actividad deberá ser comunicado al Cabido Insular que corresponda en el arrendamiento vacacional (art. 12.2 y 15).
En el caso de la legislación canaria, es destacable, que aunque la legislación aún regula en su tal art. 12.1 del Decreto113/2015, la prohibición de alquiler por habitaciones, fue anulada por causa de la sentencia nº 41/2017, de 21 de marzo de 2017. Esta sentencia de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, declara esta nulidad para realizar un alquiler vacacional por habitaciones.