Por Sara Henríquez García
La actualización de la renta surge como una de las cuestiones fundamentales a conocer cuando se trata de entender los términos bajo los que se formalizan los contratos de arrendamiento por las dudas que acarrea. Actualizar la renta se entiende como la facultad que poseen los arrendadores de subir o bajar anualmente la cantidad que el arrendatario paga en concepto de renta.
La revisión de la renta produce un cambio sobre el precio inicial estipulado como pago del alquiler como consecuencia de la variación general de precios. Esta cuestión ha de tenerse presente sobretodo cuando se celebran contratos de larga duración, pues como norma general, existe una tendencia al alza en los precios del mercado del alquiler debido a la inflación natural que implica el desarrollo de la economía.
Para conocer como se ha de actualizar la renta hemos de remitirnos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en concreto al artículo 18 que regula su contenido. No obstante, ha de tenerse en cuenta que a lo largo de los años la citada ley ha sufrido diferentes modificaciones que ha conllevado a su vez la modificación de la actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda, por lo que al objeto de actualizar la renta de un contrato determinado habrá que remitirse al texto de la Ley de Arrendamientos Urbanos que estuviese en vigor a la fecha de celebración de este.
A razón de las modificaciones que se han ido sucediendo, conviven hoy en día cinco sistemas para actualizar la renta, aplicándose uno u otro en función de cuando se haya celebrado el contrato. Los sistemas que coexisten así como sus principales consideraciones son:
- La actualización de la renta de los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (los llamados de renta antigua) se encuentra regulada conforme a las normas establecidas en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, teniendo en cuenta las especialidades previstas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU de 1994. Cuando nos encontramos ante contratos de que se hayan formalizado entre las fechas señaladas, el arrendador puede elegir el sistema que se estipulo en el contrato de arrendamiento o tener en cuenta uno de los dos sistemas previstos en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, elección que sólo se otorga al arrendador, no así al arrendatario.
- La actualización de la renta de los contratos de arrendamiento celebrados antes del del 6 de junio, esto es, contratos formalizados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 se regirá por la LAU de 1994. En estos supuestos la revisión de la renta se realizará de forma obligatoria observando el Índice de Precios al Consumo (IPC) durante los primeros cinco años de duración del contrato.
- La actualización de la renta de los contratos de arrendamiento celebrados después del 6 de junio de 2013. La característica de los contratos formulados en la referida fecha deriva de la reforma de la Ley 4/2013, que supuso la libertad de pactos entre las partes a la hora de elegir el sistema para actualizar la renta del alquiler, y además desde el primer año, aplicándose el IPC como sistema de actualización subsidiario.
- La actualización de la renta de los contratos de arrendamiento celebrados después del 1 de abril de 2015, se regirá por la modificación trascendental que sufrió el artículo 18 de la LAU generada por la introducción en 2015 en nuestro sistema normativo de la Ley de Desindexación de la Economía. Así, se produjo un cambio sustancial con respecto al régimen anterior, pues si las partes no han pactado en una cláusula del contrato ningún sistema de actualización de la renta, no podrán acogerse a la revisión de la renta del alquiler durante todo el tiempo que perdure el contrato. Asimismo, surgió otra novedad, pues en el caso de que se estipule en el contrato la posibilidad de actualizar la renta, pero no se determine ningún índice a aplicar en específico, se deberá tener en cuenta para revisar la renta el Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
- La actualización de la renta de los contratos de arrendamientos celebrados después del 5 de marzo de 2019, ha de estar a lo establecido por la modificación de la LAU de 2019. Esta nueva reforma no conlleva grandes cambios con respecto a lo estipulado en la última modificación, pues mantiene lo dispuesto en esta. Así, sólo se podrá revisar la renta cuando así lo hayan convenido y firmado las partes en el contrato y se conserva la libertad de pactos para elegir el sistema de actualización de la renta. Asimismo, no habiéndose especificado el sistema de actualización de la renta en el contrato, se revisará según la variación anual del IGC. Lo novedoso a destacar en este texto normativo es que, se determina que la actualización de la renta del alquiler tendrá como límite máximo la variación anual del IPC, no pudiendo las partes establecer subidas que excedan de dicho índice.
Con todo, a cada contrato de arrendamiento se le aplica la redacción que la Ley tenía en el momento de celebración del contrato y habrá que estarse a lo dispuesto en ella.
Actualmente a raíz de la modificación introducida desde el 6 de marzo de 2019 además de las reglas que se conservan de la reforma del 2015 y las novedades introducidas, se ha recogido en el artículo 18 de la LAU que, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, cuestión que ha sido común en todos los cambios normativos acaecidos. Así pues, a diferencia de la actualización del resto de rentas que se llevan a cabo con el cambio de año, los alquileres se actualizan cuando se cumple un año desde que se firma el contrato, y sólo, en el supuesto de que el contrato se hubiese celebrado a principio de año se realizará la revisión en esa fecha.
Asimismo, conforme a lo establecido en el actual artículo 18.2 de la LAU, una vez actualizada la renta y siendo de obligado cumplimiento su notificación a la otra parte, se determina que la misma será exigible a partir del mes siguiente a su notificación, debiendo expresarse en el escrito el porcentaje de alteración que se haya aplicado, así como a petición del arrendatario, se debe aportar la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.
A modo de conclusión, hemos de señalar que para calcular la renta actualizada del alquiler es necesario conocer la renta actual del alquiler así como la última tasa de variación anual del IPC (para contratos celebrados hasta el 30 de marzo de 2015), o del IGC (para contratos formalizados a partir del 1 de abril del 2015) o del índice o método pactado por las partes que hubiesen acordado para la actualización, índice o método que se consultará en la fecha en que deba realizase la actualización.
Fuentes consultadas:
– PEREZ SANCHEZ, ANA (2019). El IPC en los Alquileres.
Recuperado de: https://www.ipcblog.es/ipc-alquileres/
– SEVILLA CÁCERES, FRANCISCO (2021). Actualización de la renta del alquiler en los arrendamientos de vivienda. Mundo Jurídico. Arrendamientos.
Recuperado de: https://www.mundojuridico.info/actualizacion-de-la-renta-del-alquiler-en-los-arrendamientos-de-vivienda/
– ¿Cómo se actualiza la renta en alquileres de viviendas? (2021).
Recuperado de: https://www.wonder.legal/es/guide/como-se-actualiza-renta-alquileres-viviendas
– Cómo actualizar la renta del alquiler con el IPC (2021). Organización de Consumidores y Usuarios. Gestión Patrimonial. Alquiler.
– La renta en el arrendamiento de vivienda. Iberley. Orden Civil.
Recuperado de: https://www.iberley.es/temas/regulacion-renta-arrendamiento-vivienda-60521
– Artículo 18. Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).