Por Carolina Martell Ortega, Abogado
Cuando la Junta decide y un vecino no cumple
Una Junta de Propietarios vota, se levanta acta y el acuerdo queda adoptado. Lo difícil llega después, cuando uno de los afectados no lo cumple y la comunidad se pregunta si puede exigirlo y por qué vía. La respuesta depende de una idea que la práctica denomina firmeza del acuerdo y que conviene manejar con precisión, tanto si se preside una comunidad como si se es el propietario al que se le reclama.
Qué entendemos por acuerdo firme
La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (LPH) no define el acuerdo firme. Es una categoría práctica: el acuerdo que ya no puede impugnarse ante los tribunales porque ha transcurrido el plazo de caducidad previsto en la ley.
Conviene no confundirlo con el acuerdo ejecutivo, que es el que debe cumplirse desde que se cierra el acta, aunque todavía pueda impugnarse. Un acuerdo puede ser ejecutivo sin ser firme, y de esa diferencia nacen casi todos los conflictos.
Los acuerdos obligan a todos, también a quien votó en contra
El artículo 17 de la LPH establece que los acuerdos válidamente adoptados conforme a la ley obligan a todos los propietarios. Quedan vinculados quien votó a favor, quien votó en contra, quien se abstuvo y quien no asistió.
La discrepancia no exime del cumplimiento. Solo abre la vía de la impugnación judicial, con los límites de legitimación y de plazo que veremos a continuación.
Ejecutivos desde el cierre del acta
El artículo 19 de la LPH regula el acta. Debe cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 (DIEZ) días naturales siguientes, y debe comunicarse a los propietarios por el procedimiento del artículo 9, que exige un domicilio designado para notificaciones.
Desde el cierre del acta, el acuerdo es ejecutivo. Esto significa que la comunidad puede empezar a cumplirlo y a exigirlo sin esperar a que transcurra el plazo de impugnación.
El plazo para impugnar: 3 (TRES) meses o 1 (UN) año
El artículo 18 de la LPH permite impugnar los acuerdos que sean contrarios a la ley o a los estatutos, los gravemente lesivos para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios y los que supongan un grave perjuicio para un propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
La acción caduca a los 3 (TRES) meses desde la adopción del acuerdo. Si es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo es de 1 (UN) año. Para los propietarios ausentes, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo conforme al artículo 9.
Se trata de caducidad, no de prescripción. Un burofax, una queja a la administración o una petición de explicaciones no detienen el plazo; solo lo hace la presentación de la demanda.
Quién puede impugnar y con qué requisito previo
Están legitimados los propietarios que salvaron su voto, los ausentes por cualquier causa y quienes hubieran sido indebidamente privados de su derecho de voto. Quien votó a favor no puede, en principio, impugnar después su propio voto.
Además, el propietario debe estar al corriente en el pago de las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas judicialmente antes de demandar. Esta regla no se aplica a los acuerdos sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación.
La impugnación no paraliza el acuerdo
Según el mismo artículo 18, impugnar un acuerdo no suspende su ejecución, salvo que el juez lo ordene como medida cautelar a solicitud del demandante y tras oír a la comunidad. En la práctica, mientras no haya una resolución cautelar, el acuerdo sigue siendo exigible.
Esto es lo que permite a una comunidad requerir el cumplimiento de un acuerdo incluso cuando el afectado ha anunciado que lo va a recurrir.
Cuando el paso del tiempo no es suficiente
Que el plazo haya transcurrido no convierte en válido cualquier acuerdo. La jurisprudencia ha analizado supuestos de nulidad radical, como los acuerdos que vulneran normas imperativas, para decidir si la caducidad opera o no sobre ellos. Es un terreno que exige un análisis caso por caso.
Cómo se exige el cumplimiento a quien no cumple
Cuando el acuerdo ya es ejecutivo y el propietario no lo cumple, el camino suele ser este:
El primer paso es acreditar que el acta se notificó correctamente al afectado, porque de ello depende, entre otras cosas, cuándo empieza a correr su plazo de impugnación. El segundo es un requerimiento fehaciente, normalmente por burofax, que describa con precisión lo exigido y conceda un plazo razonable de cumplimiento.
El tercero es la vía judicial. El presidente representa a la comunidad en juicio y fuera de él (artículo 13), pero conviene que la Junta haya autorizado expresamente la acción. La vía depende del contenido del acuerdo: las deudas pueden reclamarse por el proceso monitorio del artículo 21, mientras que las obras en elementos comunes y su reposición se plantean en un proceso declarativo.
Las actividades prohibidas, dañosas o molestas tienen su propio cauce en el artículo 7.2, con requerimiento previo del presidente y autorización de la Junta debidamente convocada. Conviene no utilizarlo para lo que no es: el artículo 7.2 se refiere a actividades, no a cualquier incumplimiento.
Errores que debilitan un acuerdo
Los fallos más frecuentes son prácticos. Un acta que nunca se comunica a los ausentes deja abierto indefinidamente su plazo de impugnación. Un requerimiento sin prueba de recepción obliga a la comunidad a empezar de nuevo. Un plazo de cumplimiento irreal para una obra física puede volverse en contra de quien lo fija.
También perjudica la falta de coherencia. La comunidad que exige a un vecino lo que tolera a otro se expone a que se le oponga el trato desigual o la contradicción con sus propios actos. Por último, quien firma el requerimiento debe poder acreditar su cargo y las facultades que le dio la Junta.
Pautas prácticas para presidentes y administradores
- Cerrar y firmar el acta dentro de los 10 (DIEZ) días naturales y comunicarla a todos los propietarios por medio acreditable.
- Conservar la prueba de la comunicación y anotar la fecha desde la que corre el plazo de impugnación.
- Calendarizar el vencimiento de los 3 (TRES) meses y de 1 (UN) año antes de dar por firme el acuerdo.
- Requerir el cumplimiento por escrito, con un plazo razonable y una descripción precisa de lo exigido.
- Hacer constar en el acuerdo qué órgano queda facultado para requerir y para llevar el asunto a juicio.
- Aplicar el mismo criterio a situaciones equivalentes y dejarlo documentado.
Cuenten con nosotros
En Martell Abogados® asesoramos a comunidades de propietarios y a propietarios en la redacción de actas, requerimientos, impugnaciones y reclamaciones. Si tienen un acuerdo que no se cumple, o uno que quieren discutir antes de que venza el plazo, escríbannos a informacion@martellabogados.es y estudiaremos su caso.
