Por Carolina Martell Ortega, Abogado
- Un requisito que sorprende a muchos compradores
Cada vez más compradores reciben, antes de firmar un contrato de compraventa o una escritura, un formulario titulado "KYC" (del inglés know your customer, "conozca a su cliente") acompañado de una lista de documentos: identificación, certificado bancario, nóminas, declaraciones fiscales o contrato de trabajo.
La reacción habitual es de extrañeza, cuando no de cierta incomodidad: ¿por qué un promotor o una inmobiliaria quiere conocer mis ingresos? La respuesta no está en la voluntad del vendedor, sino en la ley. Y conviene entenderla bien, porque no completar este trámite puede paralizar la operación.
- Quién está obligado a pedir esta documentación
La Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo enumera en su artículo 2.1 los llamados "sujetos obligados". Su letra l) incluye expresamente a los promotores inmobiliarios y a quienes se dedican profesionalmente a la agencia, comisión o intermediación en la compraventa de inmuebles.
Por tanto, cuando una promotora o una agencia les solicita esta documentación, no está haciendo un favor a nadie ni actuando por capricho: está cumpliendo una obligación legal propia. Lo mismo ocurre con el notario, que también es sujeto obligado y realizará su propio control en el momento de la escritura.
Es frecuente, además, que el promotor externalice este control en una unidad o experto especializado en prevención del blanqueo. Eso no altera la naturaleza de la obligación: la responsabilidad sigue siendo del sujeto obligado.
- Las medidas de diligencia debida: qué se comprueba exactamente
La ley impone a estos profesionales un conjunto de medidas de "diligencia debida", que se resumen en tres preguntas: quién es el cliente, para qué actúa y de dónde procede su dinero.
Identificación formal (artículo 3). El sujeto obligado debe identificar a quien interviene en la operación mediante documentos fehacientes. El Real Decreto 304/2014, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 10/2010 precisa en su artículo 6 cuáles son: para los nacionales de otros Estados de la Unión Europea, basta el documento oficial de identidad expedido por las autoridades de origen, además del pasaporte o, en su caso, la tarjeta de identidad de extranjero.
Titular real (artículo 4). Hay que saber quién está realmente detrás de la compra, especialmente cuando adquiere una sociedad o alguien actúa por cuenta de otro.
Propósito de la operación y actividad del cliente (artículo 5). El profesional debe recabar información sobre la actividad económica del comprador y comprobarla en función del riesgo. Aquí entran las nóminas, las declaraciones de retenciones, los contratos de trabajo y, en general, todo lo que acredite que los fondos con los que se paga son coherentes con los ingresos declarados.
Seguimiento continuo (artículo 6). En operaciones que se prolongan en el tiempo, como la compra de vivienda sobre plano con pagos fraccionados, el control no se agota en el primer día. Si cambian las circunstancias (por ejemplo, el comprador sustituye la vivienda por otra de mayor precio dentro de la misma promoción), es lógico que se actualice la verificación.
- Los documentos más habituales y su función
En la práctica, el expediente de un comprador persona física suele integrarse por los siguientes documentos:
- Formulario KYC firmado: recoge la declaración del propio comprador sobre su identidad, actividad, origen de fondos y condición o no de persona con responsabilidad pública.
- Documento de identidad o pasaporte: acredita la identidad, preferiblemente en copia certificada si el comprador no comparece presencialmente.
- Certificado bancario de titularidad: demuestra que la cuenta desde la que se paga pertenece al comprador, lo que descarta pagos de terceros no identificados.
- Nóminas, certificados de retenciones o declaraciones fiscales: justifican la capacidad económica.
- Contrato de trabajo: acredita la estabilidad de esos ingresos, especialmente relevante cuando la operación se paga a plazos durante la construcción.
Cuando los documentos están redactados en otro idioma, la entidad puede exigir su traducción. La ley no impone un idioma concreto, pero sí que el sujeto obligado pueda comprender y valorar lo que recibe. Nuestra recomendación es aportar las traducciones al español desde el principio para evitar requerimientos sucesivos.
- La consecuencia más importante: sin diligencia debida, no hay operación
Este es el punto que más interesa al comprador. El artículo 7.3 de la Ley 10/2010 establece que los sujetos obligados no establecerán relaciones de negocio ni ejecutarán operaciones cuando no puedan aplicar las medidas de diligencia debida.
Dicho de otro modo: si el comprador no aporta la documentación o la aporta de forma incompleta, el promotor no solo puede, sino que debe abstenerse de seguir adelante. Y el notario tampoco podrá autorizar la escritura con normalidad.
Además, el notario deberá identificar en la escritura los medios de pago empleados, conforme al artículo 24 de la Ley del Notariado. Si los comparecientes se niegan a identificarlos, el artículo 254.3 de la Ley Hipotecaria impide la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
- Por qué importa también en un conflicto con el vendedor
Este trámite tiene una lectura estratégica que pocas veces se explica. Si existe una controversia con el promotor, por ejemplo por un cambio de vivienda dentro de la promoción o por un incumplimiento del vendedor, el comprador debe cuidar que no se le pueda imputar ningún retraso en la documentación de prevención del blanqueo.
Un expediente KYC incompleto es el argumento perfecto para que el vendedor sostenga que la operación no avanzó por causa del comprador. En cambio, una remisión completa, temprana y documentada deja la pelota en el tejado de la otra parte.
Por la misma razón, conviene que la remisión se haga por un medio que acredite contenido y fecha, y que se deje constancia de que el envío atiende a una exigencia legal y no supone por sí solo aceptar condiciones económicas todavía pendientes de concretar.
- Sus datos están protegidos, pero solo para esta finalidad
Es comprensible la preocupación por entregar nóminas o datos bancarios. La ley responde a ella en su artículo 32: el tratamiento de esos datos queda amparado por la obligación legal, pero limitado a la finalidad de prevención del blanqueo. No pueden utilizarse para fines comerciales ni para otros distintos.
El sujeto obligado debe conservar la documentación durante 10 (DIEZ) años, según el artículo 25 de la ley. Conviene saber también que el artículo 24 le prohíbe revelar al cliente si ha comunicado alguna operación al Servicio Ejecutivo (SEPBLAC), de modo que no siempre podrá explicar todas las razones de un requerimiento adicional.
- Pagos en efectivo: un límite que conviene recordar
Aunque no forma parte del formulario KYC, está estrechamente relacionado. Desde la reforma operada por la Ley 11/2021, no pueden pagarse en efectivo operaciones en las que intervenga un empresario o profesional por importe igual o superior a 1.000 € (MIL EUROS), o a 10.000 € (DIEZ MIL EUROS) si el pagador es una persona física sin domicilio fiscal en España.
En la compra de una vivienda a un promotor, por tanto, la regla práctica es sencilla: todos los pagos, por transferencia desde una cuenta a nombre del comprador.
- Lo que viene: el nuevo marco europeo
Este sistema se va a reforzar. El Reglamento (UE) 2024/1624, que forma parte del nuevo paquete europeo contra el blanqueo, será aplicable a partir del 10 de julio de 2027 y armonizará en toda la Unión las obligaciones de diligencia debida, incluidas las del sector inmobiliario.
Para el comprador, el mensaje es claro: este tipo de controles no es una moda pasajera, sino un elemento estructural de cualquier compraventa inmobiliaria.
- Recomendaciones prácticas para el comprador
- Reúnan la documentación en cuanto se la soliciten y entréguenla completa, con traducciones al español si los originales están en otro idioma.
- Paguen siempre desde una cuenta de la que sean titulares y conserven los justificantes.
- Remitan la documentación por un medio fehaciente y pidan confirmación de recepción y de traslado a la unidad de prevención, si la hubiera.
- Si la operación está en discusión, revisen con su abogado la redacción del envío para que no implique aceptar condiciones no pactadas.
- Pidan que cualquier documento adicional se solicite de forma concreta y en un único requerimiento.
- ¿Necesitan ayuda con su compraventa?
En Martell Abogados® acompañamos a compradores, también residentes en el extranjero, en todas las fases de la adquisición de vivienda: revisión del contrato, control de garantías, cambios de unidad, preparación del expediente de prevención del blanqueo y defensa frente a incumplimientos del vendedor. Escríbannos a informacion@martellabogados.es y estudiaremos su caso.
