Por Moisés Moreno, alumno en Practicas de la Universidad Europea.
Introducción.
Existe un riesgo jurídico oculto en la inversión inmobiliaria, en la medida en que numerosos inversores y particulares que pretenden destinar parte de sus ahorros a la adquisición de un bien inmueble o a su incorporación al mercado inmobiliario, no logran detectar la existencia de vicios ocultos o defectos constructivos y jurídicos que pueden afectar a dichos bienes, fundamentalmente por desconocimiento técnico y por la ausencia de un adecuado asesoramiento profesional en materia de derecho inmobiliario.
En este sentido, debe precisarse que el ordenamiento jurídico español reconoce expresamente la figura del saneamiento por vicios ocultos, entendidos como aquellos defectos no aparentes que afectan al inmueble y que lo hacen impropio para el uso al que se destina o disminuyen de tal forma su valor que, de haber sido conocidos por el adquirente, no habría celebrado la compraventa o lo habría hecho en condiciones económicas distintas.
Como es sabido, el mercado inmobiliario español continúa posicionándose como uno de los sectores más atractivos para la inversión, tanto para residentes como para inversores extranjeros. La estabilidad del sistema jurídico, la seguridad que ofrece el Registro de la Propiedad y la rentabilidad existente en determinadas zonas geográficas como ocurre en Canarias y, en particular, en Las Palmas de Gran Canaria convierten la adquisición de bienes inmuebles en una opción aparentemente segura desde el punto de vista económico.
No obstante, esta percepción de seguridad puede resultar engañosa si no se lleva a cabo un análisis jurídico previo riguroso, ya que la existencia de defectos ocultos, irregularidades en la titularidad, cargas no inscritas o situaciones derivadas de comunidades hereditarias no liquidadas puede comprometer gravemente la eficacia de la inversión realizada.
En consecuencia, la inversión inmobiliaria no debe abordarse exclusivamente desde una perspectiva financiera o especulativa, sino que requiere necesariamente un enfoque jurídico integral, en el que la intervención de profesionales especializados permita identificar, prevenir y, en su caso, mitigar los riesgos inherentes a este tipo de operaciones.
En este sentido, la práctica jurídica revela una realidad distinta: un elevado número de operaciones inmobiliarias presenta defectos en la titularidad del inmueble, siendo especialmente problemáticos aquellos casos en los que los bienes proceden de herencias no regularizadas.
La falta de control jurídico previo puede derivar en nulidad contractual, conflictos entre coherederos, aparición de cargas ocultas o incluso la pérdida del derecho adquirido. En consecuencia, la inversión inmobiliaria no puede analizarse únicamente desde un punto de vista económico, sino que requiere un enfoque jurídico integral.
Marco jurídico de la propiedad y la sucesión
El derecho de propiedad en España se regula en el artículo 348 del Código Civil: “La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes” ver BOE: Articulo 348
Por su parte, el artículo 657 del Código Civil establece:“Los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de su muerte”ver BOE: Articulo 657
Esto implica que los herederos adquieren derechos desde el fallecimiento del causante, pero no la propiedad exclusiva de bienes concretos.
La comunidad hereditaria como fuente de riesgo
En ausencia de partición, los bienes integran una comunidad hereditaria. El artículo 1068 del Código Civil dispone: “La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes adjudicados”
ver BOE: Artículo 1068
Hasta ese momento:
- Existe una titularidad conjunta
- No hay propiedad individual sobre el inmueble
- Se requiere unanimidad para disponer del bien
Este escenario constituye uno de los principales focos de litigio en el ámbito inmobiliario.
Supuesto práctico: inversión inmobiliaria fallida
Un inversor adquiere un inmueble en Las Palmas de Gran Canaria por un precio inferior al valor de mercado. El vendedor afirma ser propietario, aportando documentación de aceptación de herencia.
Tras la compraventa, el comprador descubre que:
- Existen otros coherederos que no intervinieron
- La herencia no estaba formalmente adjudicada
- El inmueble seguía en comunidad hereditaria
Como consecuencia:
- Se interpone demanda de nulidad
- Se paraliza la explotación del inmueble
- El comprador queda inmerso en un procedimiento judicial
Este tipo de supuestos es frecuente y evidencia la necesidad de asesoramiento previo.
Estadística de conflictividad inmobiliaria
Según estudios y datos de la estadística oficial del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Se puede realizar una verificación detallada de cada punto:
20% de litigios civiles relacionados con inmuebles: Esta cifra es verosímil. Los conflictos por vivienda (desahucios, ejecuciones hipotecarias, ocupación y problemas de propiedad) son una carga constante en la jurisdicción civil. De hecho, informes profesionales indican que aproximadamente una de cada cinco demandas en España tiene un componente inmobiliario.
30% vinculados a herencias o copropiedad: Los datos respaldan esta proporción. La herencia es señalada como la principal fuente de conflicto legal para el 77% de los españoles. Dentro del ámbito inmobiliario, los desacuerdos entre coherederos sobre la partición o venta de bienes (copropiedad) representan una gran parte de los casos que terminan en juicio.
Incremento progresivo de división de herencia: Real. Se ha observado una tendencia al alza constante. Solo en 2024, los juicios por herencias crecieron un 30% según datos del CGPJ. Este aumento se debe, en parte, al envejecimiento de la población y a la complejidad de las nuevas estructuras familiares.
Prevención mediante control jurídico: Es la mejor opción recomendada por expertos. Un testamento bien redactado o un pacto de socios copropietarios previo puede evitar la mayoría de estos litigios, que en vía judicial suelen ser lentos y costosos.
Estos datos reflejan que una parte importante de los conflictos podría evitarse mediante un adecuado control jurídico previo.
El Registro de la Propiedad y la seguridad jurídica
El sistema registral español se encuentra regulado por la Ley Hipotecaria en el artículo 34 establece el principio de fe pública registral: Ley Hipotecaria artículo 34 Este principio protege al adquirente de buena fe, pero no elimina completamente los riesgos cuando la titularidad hereditaria no está correctamente definida.
Conflictos de uso y disposición en bienes inmuebles en situación de copropiedad no liquidada.
STS nº 272/2026 (ECLI:ES:TS: 2026:756)La ocupación del inmueble carece de título válido frente al resto de copropietarios. En este contexto, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido a reforzar la necesidad de control jurídico en los supuestos de copropiedad, especialmente cuando los bienes inmuebles proceden de comunidades no liquidadas, evidenciando los riesgos que pueden derivarse de decisiones unilaterales sobre su uso o disposición.
Arrendamientos de bienes hereditarios
La gestión del arrendamiento de un inmueble integrado en una masa hereditaria no liquidada se rige por la concurrencia de dos marcos normativos fundamentales. Por un lado, el Código Civil, en sus artículos 392 a 406, regula el régimen de la comunidad de bienes, determinando la legitimación de los coherederos, la administración del bien común y la capacidad de los partícipes para celebrar actos jurídicos sobre el mismo. Por otro lado, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula el contenido, duración y efectos del contrato de arrendamiento una vez que este ha sido válidamente constituido, configurándose como el instrumento jurídico que permite la explotación económica del inmueble y la generación de rendimientos derivados de su uso.
No obstante, desde una perspectiva práctica, la celebración de contratos de arrendamiento sobre bienes hereditarios exige especial cautela, ya que, si bien el artículo 398 del Código Civil permite la administración por mayoría de cuotas, la seguridad jurídica aconseja recabar el consentimiento de todos los coherederos para evitar impugnaciones, nulidades contractuales o conflictos de legitimación frente al arrendatario. Asimismo, conforme al artículo 393 del Código Civil, los rendimientos obtenidos del arrendamiento deben distribuirse de manera proporcional a la cuota de participación de cada heredero, lo que refuerza la necesidad de una gestión transparente y consensuada. En ausencia de acuerdo, pueden surgir situaciones de bloqueo o litigio, en las que el arrendamiento celebrado unilateralmente sea cuestionado, afectando tanto a los derechos de los coherederos como a la estabilidad jurídica del arrendatario.
Due diligence inmobiliaria: elemento clave en la inversión
Uno de los aspectos más relevantes en la práctica profesional es la realización de un proceso de due diligence jurídica inmobiliaria y este proceso implica:
- Solicitud de nota simple registral
- Verificación de la titularidad
- Comprobación de cargas y gravámenes
- Análisis de la situación hereditaria
- Revisión de documentación notarial
- Confirmación de situación catastral
La ausencia de este análisis es una de las principales causas de litigio.
Mecanismos legales ante conflictos
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad” articulo 400 Código Civil esto permite:
- Solicitar la división del bien
- Acudir a vía judicial
- Proceder a la venta en subasta
- En muchos casos, estas situaciones generan pérdidas económicas.
Conclusión: la seguridad jurídica como garantía de inversión
La inversión inmobiliaria en España constituye una oportunidad sólida, pero requiere un análisis jurídico riguroso. Los conflictos derivados de herencias, copropiedad y falta de regularización registral son una de las principales fuentes de litigio en el ámbito civil. Por ello, el asesoramiento jurídico previo debe considerarse un elemento esencial en cualquier operación inmobiliaria, permitiendo prevenir riesgos y garantizar la seguridad de la inversión.
