Por Judith Rodriguez Galván, Alumna de practicas de Grado
El RDL 2/2026 modifica de nuevo el art. 1 del RDL 11/2020 y extiende hasta el 31 de diciembre de 2026 la suspensión extraordinaria de procedimientos de desahucio y lanzamientos en juicios verbales de arrendamiento (reclamación de rentas, expiración de plazo LAU, recuperación de posesión) cuando el arrendatario acredite vulnerabilidad económica y ausencia de alternativa habitacional.
La herramienta procesal sigue siendo el incidente ante el LAJ y el juez, que puede acordar la suspensión incluso respecto de lanzamientos ya señalados, sin perjuicio de las suspensiones “ordinarias” del art. 441.5 LEC.
Art. 1 RDL 2/2026: https://www.iberley.es/legislacion/articulo-1-real-decreto-ley-2-2026-3-febrero
¿Dónde se introduce el verdadero cambio de equilibrio?
La novedad sustantiva está en la nueva redacción de los apdos. 2 y 4 del art. 1 RDL 11/2020:
- El arrendatario debe acreditar vulnerabilidad ex art. 5.1 a) y b) RDL 11/2020.
- El arrendador puede oponerse aportando:
- prueba de su propia vulnerabilidad, o
- prueba de que es titular de dos o menos viviendas.
A partir de ahí, el juez ya no está constreñido a proteger siempre al inquilino vulnerable:
- acordará la suspensión si aprecia vulnerabilidad del arrendatario y entiende que no debe prevalecer la del arrendador;
- acordará la continuación del procedimiento cuando:
- no se acredite vulnerabilidad del arrendatario;
- deba prevalecer la del arrendador; o
- el arrendador acredite ser titular de dos o menos viviendas.
En la práctica, el criterio “≤ 2 viviendas” opera como cláusula de salida del escudo social para el pequeño tenedor: acreditado ese dato, la norma desplaza automáticamente la suspensión.
¿Qué margen queda para la suspensión en supuestos de ocupación sin título?
El art. 1 bis RDL 11/2020 se prorroga también hasta el 31‑12‑2026, pero el perímetro es muy estrecho:
- solo procede respecto de inmuebles de personas jurídicas o personas físicas con más de diez viviendas (gran tenedor);
- exige vulnerabilidad económica y, además, circunstancias cualificadas (menores, dependientes, violencia sobre la mujer).
Quedan expresamente excluidos:
- domicilios habituales y segundas residencias del propietario o cesionario;
- ocupaciones con violencia o intimidación;
- indicios de actividades ilícitas;
- viviendas sociales ya asignadas;
- ocupaciones posteriores a la entrada en vigor del propio RDL 2/2026.
Aquí el mensaje es nítido: no hay escudo social frente al particular ni frente a ocupaciones conflictivas.
¿Qué compensación puede reclamar el propietario y hasta cuándo?
El RDL 2/2026 actualiza el marco de compensaciones previsto en el RD 401/2021, manteniendo la lógica de que el propietario no debe financiar en solitario la protección pública:
- Se compensa la renta dejada de percibir + gastos corrientes, con el límite del valor de mercado del alquiler en la zona.
- Se amplía el plazo para solicitar la compensación ante la Administración autonómica competente hasta el 31 de enero de 2027.
Explicación práctica: https://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/16362-real-decreto-401-2021-compensacion-a-propietarios/
¿Qué cuestiones técnicas siguen abiertas?
Al menos tres frentes interpretativos importantes:
- Concepto de “dos o menos viviendas”
- El RDL 2/2026 no define qué se computa: plena propiedad, nuda propiedad, usufructo, proindivisos, inmuebles afectos a actividad económica.
- Es previsible una interpretación analógica a la de “gran tenedor” de la Ley 12/2023 y normativa autonómica, con control constitucional sobre el equilibrio con el art. 33 CE.
- Ponderación de vulnerabilidad
- El art. 1.4 remite al juez la decisión de si “debe prevalecer la vulnerabilidad del arrendador”, sin parámetros tasados.
- Veremos criterios de audiencias (dependencia de la renta de alquiler, endeudamiento, edad, etc.) y, probablemente, recursos de amparo por falta de motivación suficiente.
- Régimen transitorio
- Los procedimientos ya suspendidos se enganchan automáticamente al nuevo régimen sin nueva solicitud del inquilino.
- Es esperable un incremento de incidentes promovidos por arrendadores que ahora sí pueden jugar la carta de “pequeño tenedor” para solicitar el levantamiento de la suspensión
El RDL 2/2026 no deroga el “escudo social”, pero lo redefine: mantiene hasta el 31‑12‑2026 una protección intensa del hogar vulnerable frente a grandes tenedores y supuestos de ocupación cualificada, mientras introduce por primera vez un auténtico blindaje normativo del pequeño arrendador (titular de dos o menos viviendas), para el que la suspensión deja de ser la regla y pasa a ser la excepción, compensada además por un régimen indemnizatorio ampliado hasta enero de 2027.
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