Por Carolina Martell Ortega, Abogado.
Introducción
Firmar un contrato de arras suele ser ese “apretón de manos” previo a la compra de una finca. Pero ¿qué pasa cuando esa finca ni siquiera está inscrita en el Registro de la Propiedad?
En España, esta situación plantea dudas legales importantes que pueden poner en riesgo tanto al comprador como al vendedor. ¿Es válido un contrato de arras en este caso? ¿Tiene fuerza legal o es papel mojado?
En Martell Abogados® te explicamos qué dice la ley, qué ha dicho la jurisprudencia y qué precauciones debes tomar antes de firmar. Porque lo importante no es solo cerrar un trato, sino hacerlo con garantías.
Un contrato de arras penitenciales sobre una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad en España es válido y ejecutable, ya que la inscripción registral no es requisito de validez del contrato sino un acto posterior que afecta a la publicidad y efectos frente a terceros.
Los contratos de arras penitenciales sobre fincas no inscritas en el Registro de la Propiedad en España mantienen su plena validez y eficacia entre las partes contratantes, puesto que el ordenamiento jurídico español sigue el principio consensualista, donde la perfección del contrato se produce por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio. La falta de inscripción registral no afecta a la validez intrínseca del contrato ni a las obligaciones que genera entre las partes, aunque puede limitar sus efectos frente a terceros de buena fe.
Esta conclusión se ve respaldada por la jurisprudencia que reconoce expresamente la separación entre la perfección del contrato y la transmisión de la propiedad, admitiendo incluso la validez de la venta de cosa ajena. Como confirma la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022, la falta de inscripción del bien a nombre del vendedor no impide la válida celebración del contrato ni su posterior elevación a público, aunque pueda complicar temporalmente la inscripción a favor del comprador hasta que se regularice la situación registral.
Jurisprudencia
La cuestión sobre la validez y ejecutabilidad de un contrato de arras penitenciales sobre una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad debe analizarse a la luz del sistema de transmisiones y contratación inmobiliaria en España. La jurisprudencia disponible, aunque no aborda específicamente las arras penitenciales sobre fincas no inscritas, proporciona principios relevantes para resolver esta cuestión.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022, resulta especialmente ilustrativa al señalar que: "Dicha elevación a público se debe realizar aunque el vendedor no sea titular del objeto vendido, pues debe reiterarse que la elevación a público de un contrato no equivale a exigir el cumplimiento de este, sino simplemente darle forma pública a un contrato verbal o escrito. El contrato de compraventa es un contrato obligacional, sin que se transmita con el mismo la propiedad según disponen los artículos 609 y 1.462 y siguientes del Código civil").
Esta sentencia establece claramente una distinción fundamental en el sistema español entre:
- La perfección del contrato (aspecto obligacional)
- La transmisión de la propiedad (aspecto real)
La sentencia ya citada (Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022) desarrolla este principio esencial al afirmar que: ("Ello no significa otra cosa que para la perfección del contrato basta que exista el consentimiento sobre la cosa objeto del contrato y sobre el cualquiera de los contratantes podrá hayan entregado (artículo 1450 del Código Civil) y con base a ello se admite la venta de cosa ajena, por lo que, perfeccionada la venta, cualquiera de los contratantes podrán compelerse a elevar a público el contrato privado").
Este pasaje confirma el carácter consensual del contrato de compraventa en España, que se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, sin necesidad de otros requisitos formales o registrales.
Finalmente, en cuanto a las consecuencias prácticas de la falta de inscripción registral, la resolución analizada (Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022) establece que: (“Puede ocurrir que al momento de elevarse a público el bien no se encuentre inscrito a nombre del vendedor, pero ello no es óbice para tal elevación y la única consecuencia es que no podrá inscribirse a nombre del comprador, lo cual no impide que pueda efectuarse en un futuro si se inscribe a nombre de dicho vendedor").
Naturaleza jurídica de las arras penitenciales y requisitos para su validez
Las arras penitenciales son una modalidad especial dentro de la contratación que permite a las partes desistir del contrato principal mediante la pérdida de la cantidad entregada (si desiste el comprador) o la devolución duplicada (si desiste el vendedor), conforme al artículo 1454 del Código Civil.
Cuando las arras penitenciales se establecen en relación con una compraventa inmobiliaria, cabe preguntarse si la inscripción registral de la finca constituye un requisito de validez del contrato. Para responder a esta cuestión, debemos analizar los principios generales del sistema contractual y registral español y aplicarlos a este caso específico.
Sistema de contratación y transmisión de la propiedad en España
El Derecho español se caracteriza por seguir un sistema de título y modo para la transmisión de la propiedad, que requiere:
- Un título válido (contrato)
- La tradición o entrega (modo)
Este sistema deriva de los artículos 609, 1095 y 1462 y siguientes del Código Civil, como recuerda la sentencia analizada. La jurisprudencia confirma expresamente que "el contrato de compraventa es un contrato obligacional, sin que se transmita con el mismo la propiedad según disponen los artículos 609 y 1.462 y siguientes del Código Civil", como bien recoge la jurisprudencia anteriormente reseñada (Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022).
Principio consensualista en la contratación
El artículo 1450 del Código Civil, citado en la sentencia, establece el principio consensualista: el contrato de compraventa se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio. La jurisprudencia analizada refuerza este principio al señalar que para la perfección del contrato "basta que exista el consentimiento sobre la cosa objeto del contrato y sobre el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado".
Este principio consensualista es plenamente aplicable a los contratos de arras, que como pactos accesorios o preparatorios de la compraventa, siguen el mismo régimen en cuanto a su perfección.
Validez de la venta de cosa ajena
Un aspecto crucial para nuestro análisis es la afirmación de que en el derecho español "se admite la venta de cosa ajena", como expresamente reconoce la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022. Este principio tiene importantes implicaciones:
- Si es válida la venta de cosa ajena (cuando el vendedor no es propietario), con mayor razón será válida la venta de cosa propia no inscrita.
- La falta de inscripción registral no implica necesariamente falta de propiedad, sino simplemente carencia de una determinada forma de publicidad y protección.
Función del Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad en España cumple principalmente una función de publicidad y seguridad jurídica, protegiendo especialmente a terceros adquirentes de buena fe. Sin embargo, la inscripción en el Registro:
- No es constitutiva de la propiedad (salvo excepciones como la hipoteca)
- No es requisito de validez de los contratos
- No determina la transmisión de la propiedad, que se produce fuera del Registro mediante el título y el modo
La jurisprudencia confirma esto al indicar que es posible la elevación a público de un contrato, aunque el bien no esté inscrito a nombre del vendedor, señalando como única consecuencia que "no podrá inscribirse a nombre del comprador, lo cual no impide que pueda efectuarse en un futuro si se inscribe a nombre de dicho vendedor".
Aplicación específica a las arras penitenciales
Si aplicamos estos principios a las arras penitenciales sobre finca no inscrita, podemos concluir:
- Las arras penitenciales, como pacto accesorio o preparatorio de la compraventa, siguen el régimen general de perfección por consentimiento La inscripción registral no es requisito de validez ni de eficacia inter partes del contrato de arras.
- La falta de inscripción no impide la ejecutabilidad del contrato entre las partes que lo celebraron.
- La jurisprudencia confirma expresamente la validez de contratos sobre inmuebles no inscritos.
- Por tanto, un contrato de arras penitenciales sobre una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad es plenamente válido y ejecutable entre las partes contratantes.
Consecuencias prácticas y limitaciones
Es importante destacar que, aunque el contrato de arras sobre finca no inscrita es válido, su falta de inscripción puede tener consecuencias prácticas:
Protección frente a terceros: La falta de inscripción impide la protección registral frente a terceros adquirentes de buena fe que sí inscriban su adquisición (artículo 34 de la Ley Hipotecaria). Así, la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 1192/2007, de 5 de marzo, Sala Primero, recurso 5299/1999, establece doctrina en su FJ 7º, apuntando que: “el artículo 34 LH ampara las adquisiciones a non domino porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente, que según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca”.
Dificultades para la inscripción futura: Como señala la sentencia analizada, aunque es posible elevar a público un contrato sobre una finca no inscrita, no será posible inscribir la adquisición hasta que se regularice la situación registral. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022 señala que: "la única consecuencia es que no podrá inscribirse a nombre del comprador, lo cual no impide que pueda efectuarse en un futuro si se inscribe a nombre de dicho vendedor".
Riesgos para el comprador: El adquirente de una finca no inscrita asume mayores riesgos, como posibles cargas ocultas o transmisiones previas no inscritas.
Obligaciones adicionales de saneamiento: Aunque no se menciona expresamente en las fuentes proporcionadas, cabe señalar que el vendedor de una finca no inscrita mantiene todas las obligaciones legales de saneamiento en caso de evicción.
Excepciones y Advertencias
Existen algunas situaciones especiales que podrían afectar a la validez o ejecutabilidad del contrato de arras sobre finca no inscrita:
- Situaciones de doble venta
En casos de doble venta, el artículo 1473 del Código Civil establece un régimen especial que otorga preferencia a quien primero inscriba en el Registro. En estos casos, la falta de inscripción podría perjudicar al adquirente que celebró el contrato de arras si otro adquirente inscribe primero.
- Transmisiones a non domino
Aunque el contrato de arras es válido incluso si se refiere a una finca ajena (como confirma la jurisprudencia), la efectiva transmisión de la propiedad se verá comprometida si el transmitente no es el verdadero propietario. Sin embargo, esto no afecta a la validez del contrato de arras en sí, sino a la posibilidad de cumplimiento efectivo del contrato principal al que las arras se refieren.
- Fincas no inmatriculadas
Un caso especial sería el de fincas que nunca han accedido al Registro (no inmatriculadas). Aunque esto tampoco afecta a la validez del contrato de arras, sí conlleva la necesidad de procedimientos adicionales (inmatriculación) para su posterior inscripción.
Conclusión
El análisis jurídico de las fuentes disponibles permite concluir que un contrato de arras penitenciales sobre una finca no inscrita en el Registro de la Propiedad en España es plenamente válido y ejecutable entre las partes contratantes. Esta conclusión se fundamenta en varios principios del ordenamiento jurídico español:
- Principio consensualista: El contrato de compraventa, y por extensión las arras penitenciales vinculadas a él, se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, sin necesidad de requisitos formales adicionales como la inscripción registral.
- Sistema de título y modo: En el sistema español de transmisión de la propiedad, el contrato (título) por sí solo no transmite la propiedad, sino que genera obligaciones entre las partes. La inscripción registral no forma parte de este sistema básico de transmisión.
- Validez de la venta de cosa ajena: Como confirma expresamente la jurisprudencia analizada, en el derecho español se admite la validez de la venta de cosa ajena, lo que implica que la falta de titularidad registral no afecta a la validez del contrato.
- Carácter no constitutivo del Registro: La inscripción en el Registro de la Propiedad no es, salvo excepciones, constitutiva de derechos, sino declarativa y con efectos principalmente de publicidad y protección frente a terceros.
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Málaga confirma estos principios al establecer que es posible incluso la elevación a público de un contrato, aunque el bien no esté inscrito a nombre del vendedor, siendo la única consecuencia la imposibilidad temporal de inscripción a nombre del comprador hasta la regularización registral. Así lo recoge la Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga (SAP Málaga) 2929/2024, de 24 de julio, Sección Quinta, recurso 1181/2022.
Este criterio es coherente con el sistema general del Derecho civil español, que distingue claramente entre:
- La validez y eficacia obligacional de los contratos (inter partes)
- Los efectos reales y erga omnes que proporciona la inscripción registral
En conclusión, las arras penitenciales sobre una finca no inscrita son perfectamente válidas y ejecutables, generando todos sus efectos entre las partes contratantes, aunque sus efectos frente a terceros puedan verse limitados por la falta de inscripción. La ausencia de inscripción registral no constituye un impedimento para la validez ni para la exigibilidad del contrato entre quienes lo celebraron, pudiendo cualquiera de las partes desistir del contrato en los términos pactados (perdiendo las arras entregadas o devolviéndolas duplicadas, según el caso) o exigir el cumplimiento de la obligación principal.
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