Por Carolina Martell Ortega
La representación en las Juntas de Propietarios viene recogida en el artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal y regula que, “La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
«Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
«Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo 17 o de obras extraordinarias y de mejora».
La representación legal se produce en el caso de los padres que ostentan la patria potestad de los hijos menores no emancipados, los hijos incapacitados, el ausente, el representante del declarado ausente, el incapaz por sentencia judicial, la del tutor respecto del menor o incapacitado sujeto a tutela y también es el representante legal la persona que ostenta el cargo correspondiente en las sociedades, personas o entidades jurídicas o públicas.
La representación voluntaria se produce cuando una persona representa a otra, física o jurídica, ante la Junta de Propietarios, es decir, el propietario, o su representante legal, autorizado para ello, puede otorgar por escrito a un tercero tal facultad para que acuda en su nombre a la reunión.
A fin de otorgar a otra persona la representación voluntaria, se hace mediante el escrito de representación que es un documento que debe entregar el representante consistente en un escrito de representación del propietario que deberá contener los siguientes requisitos formales:
1.- Documento expreso y escrito.
2.- Identificación del propietario y del representante, con nombre, apellidos, DNI y la referencia clara a la propiedad.
3.- La fecha de la Junta para la que se otorga dicho escrito de representación.
4.- La firma del escrito por parte del propietario.
En lo que se refiere a quién puede ser representante, el artículo 15.1 de la LPH no exige ningún requisito ni impone ninguna prohibición, pudiendo ser:
1.- Un tercero no propietario ajeno a la finca.
2.- El secretario-administrador.
3.- El presidente.
4.- Otro propietario.
5.- También un propietario moroso puede actuar en representación de otro que no lo es.
Los escritos de representación se deben presentar al inicio de la Junta al secretario/administrador, para que este tenga constancia de los comuneros presentes y representados para constituir válidamente la Junta, en primer lugar, y, luego, más tarde, para conocer con exactitud el quorum exigido para la aprobación de los acuerdos.
Hay que recordar que una sola persona puede representar a uno o varios propietarios.
Y si se otorga una representación y, finalmente, asiste el propietario representado y pretende votar, se entiende que decae la representación y se considera que ha sido revocada.