Por Yanira Henríquez
Quiero ampliar o disminuir los metros cuadrados de mi finca. O, mejor dicho, los metros cuadrados que figuran de mi finca en el Registro de la Propiedad. Esto es lo que nos han planteado algunos clientes en el Despacho, en relación a su necesidad para modificar la superficie que consta inscrita de sus bienes inmuebles.
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, entró en vigor el pasado 1 de noviembre de 2015, incluyendo importantes novedades en materia de rectificación de una finca en el Registro de la Propiedad en cuanto a su descripción, superficie o linderos.
La cabida no es más que una magnitud, concretamente, la que sirve de soporte para acreditar los derechos inscritos que pertenecen al titular de una finca o bien inmueble. Así fue descrita el 16 de julio de 1956 por una importante Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de julio de 1956.
Y es que, es importante distinguir las diferentes realidades que pueden darse con respecto a la descripción de una finca ya inmatriculada, esto es, el inmueble tendrá una realidad física, una realidad registral y una realidad catastral.
Esto quiere decir que su finca puede tener realmente una superficie mayor o menor físicamente que la inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del titular o la que figure en el Catastro, y ello debido a diversos motivos: un error de medición o cálculo, variaciones naturales producidas por fenómenos diversos como son el aluvión, la mutación de cauce de un río, la falta de actualizaciones de campaña en el Catastro, etc.
Cuando lo que se pretende es que tenga acceso al Registro de la Propiedad una cabida superficial de su finca superior a la que ya de por sí consta registrada a su nombre, la operación que se lleva a cabo es un exceso de cabida. Es decir, una rectificación de la medida de la finca que la amplíe en su superficie, resultando una medición de metros cuadrados más alta inscrita a nombre de su titular.
En sentido inverso, se produciría un defecto de cabida en el caso de que queramos que la cabida inscrita de nuestra finca disminuya sus metros cuadrados. En este aspecto, es de destacar la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de junio de 2003, en la que se establecen precauciones como que la disminución de la cabida debe ser justificada, básicamente para evitar que se corra el riesgo de la desinmatriculación, o que pueda ayudar a favorecer transmisiones sin las debidas garantías a colindantes, llegando incluso a considerarse como un vehículo de un fraude urbanístico y fiscal.
En ambos casos, el proceso se tramita ante el mismo Registro de la Propiedad donde pertenece la finca.
Hasta el pasado 1 de noviembre de 2015, momento en el que entra en vigor la reforma operada por la Ley 13/2015, existía un procedimiento registral para lograr la inscripción de un exceso de cabida sin mayores complejidades, siempre que no superara el 20% de la cabida ya inscrita.
En la práctica, bastaba una compraventa con título acreditativo y una certificación catastral descriptiva y gráfica para excesos que no superaran el 20% y una simple declaración o manifestación ante el Registro de la Propiedad para el caso de excesos de cabida no superiores al 5% de la superficie inscrita. Rara vez se inscribían excesos de cabida superiores al 20%, ya que el Registro de la Propiedad solía poner en duda la identidad de la finca, no practicando la inscripción por el exceso.
Tras la reforma de la Ley Hipotecaria, si bien es cierto que se ha intentado simplificar los cauces para tratar tanto excesos como defectos de cabida en un solo procedimiento único para todo, contemplado en los artículos 199 y siguientes de la mentada ley, la realidad es que el texto legal actualmente es mucho más restrictivo y hace albergar algunas dudas sobre el mismo, dado que ahora son menos los supuestos en los que hay que acudir a una expediente contradictorio, tramitado conforme al artículo 201 de la Ley Hipotecaria, con el recorte de garantías que ello supone para los colindantes.
Además, la técnica legislativa de remisión constante de un artículo a otro hace que la información se encuentre algo difusa a lo largo del articulado, por lo que, cuando acudimos a la ley para informarnos de cómo funcionan estos procesos, es posible que no entendamos muy bien el funcionamiento.
Por ello, a continuación, vamos a tratar de sintetizar el contenido de la ley en cuanto a la tramitación de estos procedimientos que se llevan a cabo ante el Registro de la Propiedad, distinguiendo tres situaciones distintas:
En la actualidad, no se tramitará el correspondiente expediente de rectificación, procediéndose directamente a la inscripción, cuando se trate de:
a) Excesos o defectos de cabida iguales o inferiores al 5% de la superficie inscrita. Bastan meras declaraciones ante el Registro de la Propiedad.
b) Excesos o defectos de cabida igual o inferiores al 10% de la superficie inscrita. Se tendrá que acreditar mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca inscrita.
Si bien, en ambos casos la ley exige que el Registrador, en resolución motivada, exprese que no alberga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, fundadas en la previa comprobación, con exactitud, de la cabida inscrita, en la reiteración de rectificaciones sobre la misma o en el hecho de proceder la finca de actos de modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, la división o la agregación, en los que se haya determinado con exactitud su superficie.
La única garantía con la que contarían los colindantes es con la notificación que el Registrador está obligado a efectuar a los titulares registrales vecinos o aquellos cuyos derechos se puedan ver afectados. Sin embargo, esta notificación solo se practica a los efectos de mantenerlos informados, pues la inscripción ya se habrá practicado sin que hayan sido oídos los colindantes ni terceros interesados y sin tener acceso a la documentación con la que ha trabajado el Registrador a la hora de practicar la inscripción, ya que no se tramita como un expediente contradictorio.
Por otro lado, se tramitará el correspondiente expediente de rectificación, con oportunidad de alegaciones y contradicción ante el Registrador, cuando se trate de:
c) Excesos o defectos de cabida superiores al 10% de la superficie inscrita. Se trata de un procedimiento especialmente cualificado, con oportunidad de contradicción, donde se incluyen garantías de tutela de los intereses de terceros interesados o afectados de practicarse la inscripción registral, y todo ello con carácter previo a la eventual práctica de la misma. El expediente podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio, o de cualquier derecho real. Desde su solicitud hasta el final se tramita por escrito, entendemos que a los efectos de facilitar que quede todo registrado en soporte documental físico. Es necesario aportar, entre los documentos más básicos, la identificación del promotor del expediente y de la finca, así como el título de adquisición de la misma, y relaciones de datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen de que se disponga. En todo caso, será necesario:
– Aportar al Notario la descripción registral de la finca y su descripción actualizada.
– Asegurar bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita.
– Expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes tanto registrales como catastrales.
– Aportar certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas objeto del expediente.
Son obligatorias para el Registrador las notificaciones, no solo a colindantes sino a los demás posibles interesados, así como publicaciones de edictos en el «Boletín Oficial del Estado», publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo para que los interesados puedan comparecer y alegar en defensa de sus intereses ante el funcionario público –registrador o notario, según el caso– competente para su tramitación. Para estos expedientes cabe la posibilidad también de tramitarlos ante Notario, con ciertas actuaciones por parte del Registrador de la Propiedad. Finalmente, llegado el caso de que proceda la calificación positiva del Registrador, éste procederá a rectificar el asiento y ordenará la publicación de un edicto que refleje los datos de la finca o fincas que resulten del expediente, así como su titularidad y cargas. Dicho edicto habrá de publicarse de forma gratuita en el «Boletín Oficial del Estado».
En Martell Abogados contamos con profesionales experimentados en el ámbito registral y de solicitudes de expedientes de rectificación de este tipo, pudiendo poner a su disposición toda la información completa y exhaustiva para la tramitación de estos procedimientos, además de gestionar la defensa de sus derechos como propietario de un bien inmueble, tanto en órganos de carácter administrativo como en el oportuno procedimiento judicial.
Fuentes:
- https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1946-2453
- Revista Doctrinal Aranzadi Civil-Mercantil num. 8/2015 parte Doctrina. Editorial Aranzadi, S.A.U., Cizur Menor. 2015. Enrique Rubio Torrano, Catedrático de Derecho civil.
- Editorial El Derecho Editores / Boletín de Contratación Inmobiliaria El Derecho, 1 de diciembre de 2009. Luis Antonio Soler Pascual, Magistrado del Tribunal de Marca Comunitaria. Audiencia Provincial de Alicante.