Por Carolina Martell Ortega

¿Cabe solicitar la reducción de la renta en los arrendamientos de vivienda?

De forma excepcional, se ha establecido la moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda habitual en situación de vulnerabilidad económica a causa de la pandemia.

Hasta el 2-5-2020, los arrendatarios de vivienda con contratos sujetos a la LAU y en situación de vulnerabilidad económica pueden solicitar a su el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, cuando no hubieran llegado ya a un acuerdo al respecto.

Por su parte, el arrendador:

• Cuando sea una empresa, entidad pública de vivienda o un «gran tenedor», en el plazo de 7 días laborables, ha optar entre:

– la reducción de la renta en un 50% durante el tiempo que dure el estado de alarma y los meses siguientes –hasta un máximo de 4- cuando la situación de vulnerabilidad lo requiera; o

– una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, de aplicación automática mientras dure el estado de alarma y prorrogable en cada mensualidad hasta un máximo de 4, cuando la situación de vulnerabilidad lo requiera.

• Si el arrendador fuera otro particular no considerado «gran tenedor», comunicará a la arrendataria, en el plazo máximo de 7 días laborables, las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento aplazado de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. Si no acepta ningún acuerdo, el arrendatario en situación de vulnerabilidad puede acudir al programa de ayudas del RDL 11/2020 art.9. Acordada la moratoria, desde la siguiente mensualidad a la fecha de finalización del estado de alarma o a la finalización del plazo de 4 meses otorgado, la renta se abonará de forma fraccionada y sin intereses durante un mínimo de 3 años, aunque siempre dentro del plazo de vigencia del contrato o de sus prórrogas.

No obstante, la moratoria en el pago de la renta y el fraccionamiento de esta, se levantarán cuando el arrendatario tenga acceso a las ayudas transitorias de financiación establecidas en el RDL 11/2020 art.9. Cuando el arrendatario se hubiera beneficiado de una moratoria sin reunir los requisitos para ello, será responsable de los daños y perjuicios y de los gastos generados por ello, que no podrán ser inferiores al beneficio indebidamente obtenido.

¿Qué ocurre con la tributación de las rentas que se dejan de percibir tras los acuerdos de reducción o exoneración?

Tras los acuerdos alcanzados por propietarios e inquilinos respecto al pago de la renta, se plantea qué ocurre con la tributación de esas rentas que no se están percibiendo. Por el momento, ni en el RDL 11/2020 ni en ninguna otra norma se ha previsto nada respecto a esta fiscalidad.

• Respecto a la declaración del IRPF del arrendador, estas rentas no se incluirían en la misma, puesto que en la medida en que no son exigibles, no se produce el devengo del impuesto (LIRPF art.14.1.a), en realidad durante este período se producirá la imputación de rentas inmobiliarias (LIRPF art. 85).

Si el arrendamiento está sujeto a retención del IRPF, la obligación de retener que tiene el arrendatario nace cuando se paga la renta y sobre el importe efectivamente pagado. Por tanto, si no se ha pagado renta no puede haber retención y si se ha pagado parcialmente, se hará por la parte correspondiente. El arrendador en su IRPF solo podrá deducir la retención practicada.

¿Se puede modificar el plazo de los contratos de arrendamiento de vivienda a causa de la crisis sanitaria?

Para los contratos de arrendamiento cuyo periodo de prórroga obligatoria o prórroga tácita finalice entre el día 2-4-2020 y los 2 meses siguientes a la finalización del estado de alarma, cabe aplicar, a solicitud del arrendatario y previa aceptación del arrendador, una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirán aplicando las mismas cláusulas y condiciones establecidas para el mismo.

¿Cuándo se considera que un arrendatario de vivienda está en «situación de vulnerabilidad»?

a) Requisitos. La aplicación de las medidas reguladas en el RDL 11/2020 requieren que se acredite la situación de vulnerabilidad del arrendatario, para lo cual han de darse todas las circunstancias siguientes (RDL 11/2020 art.5):

• Situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o la reducción de jornada por motivo de cuidados del arrendatario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, en caso de ser empresario.
• Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

– tres veces el IPREM, con carácter general;

– cuatro veces el IPREM, cuando alguno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral; y

– cinco veces el IPREM, cuando el arrendatario padezca una parálisis cerebral, enfermedad mental, o discapacidad intelectual, con un grado reconocido igual o superior al 33%; sea persona con discapacidad física o sensorial reconocida igual o superior al 65%; o tenga una enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

Los anteriores límites se deben incrementar:

– en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar;

– en 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental;

– en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.

A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

• Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual – electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, y cuotas de comunidad -, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
• Que el arrendatario o cualquier miembro de la unidad familiar que habita en la casa no sea propietario o usufructuario de otra vivienda en España. Salvo:

– que la propiedad o usufructo recaiga solo sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento;

– que se acredite la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad; o

– cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

b) Acreditación. Para la acreditación de estas circunstancias de especial vulnerabilidad económica han de presentarse los siguientes documentos:

• Trabajadores por cuenta ajena: certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, de la situación de desempleo. En el mismo debe figurar la cuantía mensual percibida.
• Trabajadores por cuenta propia: certificado expedido por la AEAT o por el órgano autonómico competente Autónoma, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
• Número de personas que habitan la vivienda: libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho, certificado de todas las personas empadronadas en la vivienda, al presentar los documentos y en los 6 meses anteriores.
• Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
• Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar y escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
• Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según el RDL 11/2020.
• En caso de no poder aportar alguno de los documentos relacionados, declaración responsable justificando el impedimento que, en relación con la crisis sanitaria, le impiden hacerlo. No obstante, tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá de un mes de plazo para la aportación de estos.