Por Yanira Henríquez
En este artículo trataremos de explicar resumidamente qué son las cláusulas IRPH, en qué consisten y cómo pueden reclamarse. Últimamente, está siendo muy habitual encontrar en los medios de comunicación referencias a estas siglas. Sin embargo, para muchos aún no queda muy claro qué significan y qué impacto económico puede acabar teniendo en nuestras hipotecas.
Si bien, las siglas no nos dicen mucho, pero vienen a significar lo siguiente: Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios.
En primer lugar, hay que tener claro que es un índice de referencia, es decir, un tipo de interés o índice porcentual cuyo valor se publica periódicamente. Es elaborado por el Banco de España, y que se calcula según la media de los tipos de interés de los créditos de las hipotecas que conceden los bancos. Es el segundo índice más utilizado para referenciar los préstamos variables para comprar una vivienda, por detrás del euríbor, que se establece según los tipos de interés de los préstamos entre bancos.
En palabras del Banco de España, en su Circular 5/2012, de 27 de junio, la define como «la media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por los bancos y las cajas de ahorros en el mes a que se refiere el índice.».
La Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancario, que recoge los seis actuales tipos de interés oficiales del mercado hipotecario, entre los que figura el IRPH de conjunto de entidades o «Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España».
Pero… Si es elaborado por el Banco de España, ¿cuál es el problema? Pues que, el índice IRPH, elaborado y publicado por el Banco de España, no recoge un tipo de interés propiamente dicho, sino lo que se conoce como una TAE, que incluye intereses y comisiones, y por tanto el precio total de las operaciones financieras que los bancos proponen a los consumidores, siendo necesario elaborar tablas como las propuestas en el anexo correspondiente para decodificar el interés incluido en este índice. Lo que, a su vez, se declara imposible por el propio Banco de España para las Cajas, y por tanto para el conjunto de entidades que las incluyen. Siendo sólo posible lo mismo en el caso del IRPH Bancos, que por otro lado ya ha sido dejado de publicar a su vez por otros motivos en 2013. En consecuencia, facturan comisiones como interés, por servicios que no prestan, a lo largo de toda la vida del préstamo, inflando artificialmente los intereses de dichos préstamos. A raíz de la denuncia ante la administración de justicia, al hacerse evidente este fraude con la bajada sostenida del interés oficial del dinero, que no era seguida por la bajada de la hipoteca para estos consumidores, y ante la insistencia de hacer pasa dicho índice por un tipo de interés oficial por parte de las entidades ante la administración de justicia, las entidades pueden no sólo haber estado practicando este fraude con los consumidores, sino con otras administraciones públicas como la de Hacienda, y haber estado ocultando con ello millones de beneficios.
No obstante, a raíz de las conclusiones que las distintas instituciones europeas van emitiendo, se entiende que el índice es abusivo, no por cuanto pueda ser manipulado o no por las entidades bancarias, sino porque su especial complejidad no permitió realmente al consumidor medio conocer cuál iba a ser el alcance económico que estas cláusulas tendrían en la hipoteca. Se le dio apariencia de estabilidad, por encima de otros índices, cuando resultó ser un índice que no ha parado de crecer, a pesar de que los precios medios de la vivienda se devaluaron en cierto momento.
¿Cuántas modalidades de IRPH existen? O existían, porque como ya hemos adelantado, el IRPH ha desaparecido en una de sus modalidades, por motivos distintos a los aquí expuestos. Las modalidades son las siguientes:
- IRPH de bancos: es la media de los préstamos a tres años concedidos por estas entidades.
- IRPH de cajas de ahorro: se calcula según las ofertas hipotecarias de las cajas de ahorros.
- IRPH del Conjunto de Entidades: se calcula teniendo en cuenta todas las entidades.
¿Cómo identificarlo en la hipoteca? Fácil, normalmente vienen establecidas por sus propias siglas en el apartado específicamente dedicado a las condiciones de la hipoteca, y con asiduidad, en el del tipo de interés o en el de índice de referencia. Puede venir como el índice que se aplica preferentemente o como índice sustitutivo de algún otro. Esto quiere decir que, si tu hipoteca utiliza como índice preferente, por ejemplo, el EURIBOR, y como sustitutivo el IRPH, de momento, no te habrás visto económicamente perjudicado. Sin embargo, si se usa como preferente otro índice que haya dejado de publicarse en algún periodo, o si el índice preferencial de tu hipoteca es el IRPH, te aconsejamos que consultes con algún asesor o abogado.
Las demandas sobre el uso de este índice comenzaron en torno al año 2013, cuando el euríbor empezó a bajar a valores cercanos a cero a raíz de las bajadas de tipos del BCE, mientras que el IRPH se estabilizó cerca del 2%. Esto supuso que las hipotecas referenciadas con el IRPH resultasen sustancialmente más caras que las que usan el EURIBOR.
Las organizaciones de consumidores sitúan estas hipotecas con una diferencia de 165 euros de media al mes con respecto a las hipotecas que usan EURIBOR u otros índices. Lo que se traduce en que una hipoteca concedida, por ejemplo, en el año 2004, habría acumulado hasta hoy un sobrecoste alrededor de los 25.000 euros de sobrepago con respecto al resto de hipotecas que usan otros índices.
Lo habitual será que el consumidor, cuando firmó su hipoteca con índice IRPH, desconocía absolutamente este hecho, por lo que se hace patente la falta de información, o en algunos casos hasta el engaño, al que se vieron sometidos por los bancos. Desde luego, no es un índice más estable que el EURIBOR, como se quiso hacer ver en su momento.
¿Qué dice la justicia española? Las primeras demandas contra el IRPH aseguraban que se trataba de un índice manipulable por usar una media simple no ponderada de los datos que aportaban las propias entidades financieras.
Las sentencias al respecto han sido dispares a lo largo de los años, hasta que, en 2017, el Tribunal Supremo no consideró que el IRPH fuera abusivo. Hasta esa interpretación del Supremo, la mayoría de las sentencias estimaban que el IRPH era abusivo, aunque hay que reconocer que algunos Juzgados y Audiencias Provinciales no lo veían tan claro.
Sonaron las alarmas cuando en 2018 la Comisión Europea emitió un demoledor informe contra el IRPH, asegurando que era contrario a la legislación, arremetiendo contra la inclusión opaca de este tipo de referencia en muchos préstamos hipotecarios en España.
¿Qué dice el TJUE? El magistrado titular del Juzgado de 1ª Instancia número 38 de Barcelona, Francisco González de Audicana Zorraquino, planteó cuestiones prejudiciales al TJUE relacionadas con el IRPH en fecha 16 de febrero de 2018.
Si bien, el TJUE aún no se ha pronunciado al respecto, no hace mucho lo hacía el Abogado General de la institución europea, que ha emitido un informe en el que considera complejas y poco transparentes las hipotecas vinculadas a este tipo de índice. Dicho informe concluye que es una práctica comercial consistente en omitir información sobre cómo se configuraba el tipo de referencia.
El Abogado General no se pronuncia sobre las consecuencias que se derivan de la declaración del carácter abusivo del IRPH, por lo que no sabemos si procederá aplicar el Euribor, dejar sin interés el préstamo o qué consecuencias. Algo muy importante queda sin respuesta, de momento.
Aunque la opinión del abogado general del TJUE no es vinculante, suele influir en la sentencia del tribunal europeo, que llegará en el primer trimestre de 2020.
¿Cómo reclamar el IRPH? Lo primero es efectuar una reclamación extrajudicial al banco para que eliminen inmediatamente la aplicación de este índice. Lo más común hasta ahora es que la entidad desestime la reclamación y haya que acudir a los tribunales. Esperemos que esta tendencia acabe si finalmente el TJUE se pronuncia al respecto en los mismos términos que ha expresado el Abogado General de dicha institución.
En Martell Abogados contamos con experiencia acreditada respecto a la gestión tanto extrajudicial como judicial de cláusulas hipotecarias abusivas, siendo uno de los fuertes del despacho en la actualidad. Si quieres que estudiemos tu hipoteca solo tienes que contactarnos, resolveremos tus dudas sin compromiso.
Fuentes: