Por Pablo Sánchez Molina
El condominio, o el bien cuya propiedad recae en varias personas, puede extinguirse por varios motivos comunes, como su abandono o destrucción, pero, también existen casos específicos, entre ellos, la división de cosa común. Hablaremos sobre esta en aspectos generales, y al final haremos una breve referencia a su posible materialización en división horizontal.
La división de cosa común nace con un claro fin: dar oportunidad al copropietario de dejar de formar parte en la comunidad. Es un derecho indiscutible e incondicional para cualquier copropietario, es irrenunciable e imprescriptible por tratarse de una facultad y tiene carácter absoluto. Aun así, cabe la opción de establecer un pacto, que máximo podrá durar 10 años y prologarse en otros 10 años máximos, que excluya esta facultad del copropietario, aunque hará falta la unanimidad de las partes (art. 400 Código Civil).
El procedimiento puede llevarse ante lo extrajudicial (entre las partes o con árbitros) y ante lo judicial (en caso de que lo extrajudicial no consiga su objetivo). En el primer supuesto, se resolverá ante la ratificación de un contrato divisorio entre las partes copropietarias, o con la ayuda de un tercero nombrado por ellas (art. 402 CC). Y en el segundo caso nos hallamos ante la acción procesal que declare la división según su cuantía (por juicio ordinario o verbal).
Respecto a si la cosa en copropiedad fuera divisible, se adjudicará una parte o porción a cada copropietario. Si se tratara de un edificio, luego será posible la división mediante la constitución de la propiedad horizontal. Si la cosa fuera indivisible, bien porque sea imposible dividirla, o porque la cosa pase a ser inservible, se efectuará la división económica, bien mediante la adjudicación a uno de ellos, indemnizando a los demás; o si no se alcanza acuerdo, luego se procederá a la venta del bien y se repartirá el precio (artículos 401 y 404 CC).
En cuanto al supuesto de que la cosa sea divisible, ya anticipábamos la posibilidad de solicitar la Escritura de División Horizontal e inscribirla en el Registro de la Propiedad, en el supuesto de que se estimase la demanda de división de cosa común y se condenara a la parte contraria a escriturar la división. El Alto Tribunal así lo prevé “…la Propiedad Horizontal surgirá automática y necesariamente siempre que se dé esa pluralidad de propietarios, bien por adquisición por cualquiera de los modos establecidos en la legislación civil de alguno de los pisos o locales del inmueble (STS de 28 de junio de 1986), bien por adjudicación de pisos o locales en la división de un edificio entre comuneros (artículo 401, párrafo segundo, del Código Civil), y ello con independencia de que previamente se haya formalizado o no el título constitutivo, cuyo documento constituye la necesaria investidura jurídica formal a aquel presupuesto fáctico, como manifiesta la sentencia citada en este párrafo…”.
Puedes leer la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de febrero de 2007 AQUÍ.
Una vez producida la división, el resultado principal obtenido es la atribución en propiedad exclusiva de la parte de la cosa que se le hubiere adjudicado o el precio que le hubiere correspondido. Además, frente a terceros la división no les perjudicará, así que todos los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales previos a su división permanecerán (art. 405 CC).