Por Daelire Fleitas Monzón

Los contratos de renta antigua son aquellos que se formalizaron antes del 9 de mayo de 1985 y que se encuentran en vigor en la actualidad. Aunque se formalizaron en ese periodo con la intención de favorecer el acceso a la vivienda, actualmente, podemos encontrar que en España siguen en vigor muchos contratos de arrendamiento de renta antigua, que suelen generar una problemática para los arrendadores ya que en su mayoría son perjudiciales dada la complicación que tienen para modificar sus condiciones.

¿Cúal es la duración del arrendamiento de los contratos de renta antigua?

La duración de los contratos de renta antigua sea cual sea el plazo que hubieran pactado las partes, están sometidos a una prórroga forzosa que venía regulada por la anterior ley de arrendamientos urbanos. Esta prorroga, hace que el contrato siga vigente en función de la voluntad del inquilino, incluso después de su muerte si un tercero le sucede, lo que es denominado como subrogación. Así, lo que prevé la ley es que la subrogación puede tener lugar a favor de:

• Cónyuge o pareja de hecho que hayan convivido con el arrendatario. Aquí se da la posibilidad de que se produzca una segunda subrogación a favor del hijo del arrendatario.
• Hijos que hayan convivido con él, al menos en los dos años anteriores de su muerte.
• Ascendientes que el arrendatario haya tenido en su cargo y que conviviesen con él, al menos durante los tres años anteriores a su fallecimiento.

En estos casos, el contrato se extinguirá cuando fallezca el subrogado, salvo que se trate de un hijo del arrendatario que no tenga una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los 2 años o cuando alcance los 25 años. En ambos casos si hay intención de subrogarse, se debe comunicar por escrito en un plazo de tres meses desde el fallecimiento. En caso contrario, el contrato se extinguirá.

¿Se puede actualizar la renta de estos arrendamientos?

La ley regula la posibilidad de actualización de estas rentas dado el bajo precio que suelen tener. Así, la actualización de la renta puede hacerse a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente notificándolo al arrendatario, acompañado de un certificado del Instituto Nacional de Estadística.

Ante esta actualización el inquilino tiene la posibilidad de oponerse en los próximos treinta días naturales. Si esto ocurre, la renta sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice de Precios de Consumo sobre los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de la actualización. Además, ante la negativa del inquilino de actualizar la renta, se produce la extinción del arrendamiento en un plazo de ocho años contándose a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador, aunque se produzca la subrogación.

Procedimiento que seguir para actualizar la renta:

1. Determinar la procedencia de la actualización, el número de renta y de personas que convivan en la vivienda.
2. Atender al número de años en que procede la actualización en función del nivel de ingresos del arrendatario.
3. Hacer un requerimiento fehaciente previo o una comunicación.
4. Acompañarlo el requerimiento con una certificación del INE o de Índices aplicables al contrato.
5. Realizar el cálculo de la renta actualizada.
6. Determinar el porcentaje que puede exigirse.

Hasta llegar al total de la actualización de la renta es preciso repetir el citado proceso todos los años.

¿Cómo se resuelven los contratos de arrendamiento de vivienda de renta antigua?

Hay una serie de circunstancias en los que se puede proceder a la resolución contractual y así dar fin a la prórroga forzosa:

A. Causas comunes a las dos partes:

• Pérdida o destrucción de la vivienda.
• Negociación entre ambos para pactar la fecha del desalojo y su correspondiente indemnización.

B. Causas por parte del arrendador:

• Falta de pago de la renta.
• Si el arrendador necesitare la vivienda para sí mismo o para alguno de sus parientes directos.
• Si el inquilino subarrienda la vivienda a terceros o tiene una tenencia superior de huéspedes de la permitida.
• Si el inquilino no habita la vivienda durante un periodo mínimo de seis meses en el periodo de un año y no pueda justificar la ausencia.
• Si se produce la cesión de la vivienda de modo distinto al establecido en la ley.
• Si se producen daños de manera dolosa en la vivienda.
• Si se realizan por parte del inquilino actividades inmorales, peligrosas e incómodas.
• Si cabe la expropiación forzosa del inmueble.

En este caso el propietario deberá demostrar en la vía judicial, ante el juez, la razón aludida para su finalización.

C. Causas por parte del arrendatario.

• Si hay perturbaciones por parte del arrendador.
• Por falta de reparaciones necesarias para conservar la finca en estado de servir para lo pactado en el contrato.
• Por falta de prestación por el arrendador de los servicios propios de la vivienda.

Fuentes consultadas:

• Legal España (2021). ¿Cuándo finalizan los contratos de alquiler de renta antigua?
• Recuperado de: https://www.wonder.legal/es/guide/cuando-finalizan-los-contratos-alquiler-renta-antigua
• Muñoz de Dios, G. (2000-2001). Memento práctico inmobiliario. Ediciones Lefebvre, Madrid.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
• Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrendamientos Urbanos.
• Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica.