Por Edelmira Betancort Martín
Aunque pueda parecer algo imposible, los casos de construcción en suelo ajeno se dan más de lo que creemos en nuestro día a día. Normalmente este tipo de situaciones se materializan porque la persona que construye piensa que el suelo es suyo, actuando de buena fe. Sin embargo, también existen casos en los que, el constructor, a sabiendas de que el suelo no es suyo, construye en un terreno ajeno.
Planteemos el caso de una persona que construye un edificio en un suelo que no le pertenece, un terreno completamente ajeno ¿Qué ocurriría con la construcción? ¿Qué posibilidades tiene el dueño del suelo? ¿Existe alguna consecuencia para el edificante?
Nuestro ordenamiento jurídico recoge este supuesto en el artículo 353 del Código Civil disponiendo lo siguiente:
“Artículo 353.
La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.”
En palabras simples, lo que el legislador quiere decirnos con este artículo es que una persona se hará dueña de lo construido en su terreno porque ostenta la condición de dueña del suelo. En nuestro sistema jurídico rige el principio de accesión, es decir, lo accesorio sigue a lo principal. Trasladando dicho principio al caso que hemos planteado, podemos determinar que lo principal es el suelo y lo accesorio es el edificio construido. Sin embargo, aunque pueda parecer sencillo, la realidad es que muchas veces surgen serios problemas de aplicación de dicho principio.
Para determinar las posibilidades del dueño del suelo y las consecuencias que podría tener el constructor, debemos distinguir dos formas de construir:
De buena fe.
Se considera que existe buena fe cuando la persona que construye, lo hace bajo la creencia de que el terreno ocupado era de su propiedad o, por ejemplo, que contaba con el permiso del propietario. En este tipo de casos el dueño del suelo puede indemnizar en cantidad suficiente al constructor y hacer suya la obra, manteniendo el constructor la posesión de la superficie de terreno ocupada, así como los frutos y rentas que genere dicha finca hasta que el propietario no le abone la cantidad correspondiente. Por otro lado, el propietario del terreno ocupado puede exigir a la persona que construyó en su suelo, abonar la cuantía correspondiente al valor de la superficie de terreno ocupada, haciéndose de esta forma el constructor, propietario de la superficie construida.
Por lo tanto, será el propietario del terreno ocupado quien pueda elegir entre las dos posibilidades anteriormente expuestas. Dicho supuesto se encuentra regulado en el artículo 361 del Código Civil:
“Artículo 361.
El dueño del terreno en que se edificare, sembrare o plantare de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra, siembra o plantación, previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454, o a obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la renta correspondiente.”
- De mala fe.
Como ya adelantamos anteriormente, no siempre actúa el constructor con buena fe, pudiéndose dar el caso de que la persona proceda a construir en suelo ajeno aún a sabiendas de que no tiene autorización y que el terreno no le pertenece. En este tipo de casos, tal y como establece nuestro Código Civil, el constructor perderá lo edificado y no tendrá derecho a indemnización ninguna, pudiendo el propietario del suelo, obligar a demoler la edificación a su costa, debiendo reponer el suelo a su estado original. Respecto de la mala fe del constructor el Código Civil dispone lo siguiente:
“Artículo 362.
El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización.”
“Artículo 363.
El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró.”
De dicho articulado se desprende que el propietario del suelo ocupado puede elegir entre adquirir la propiedad de lo edificado o exigir su demolición, perdiendo el constructor el derecho a obtener los frutos o rentas de lo edificado, debiendo abonárselos a el propietario del suelo.
Desde este momento, debemos aclarar que, en nuestro sistema, la buena fe se presume siempre salvo que se pruebe que existió mala fe, por lo que normalmente resulta muy complejo demostrar que el constructor actuó de mala fe.
Pero estas no son sólo las dos posibilidades que podemos encontrarnos en el día a día. Puede darse el supuesto de que tanto constructor como propietario del suelo, actúan con mala fe. Para este caso, nuestro Código Civil recoge una solución:
“Artículo 364.
Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe.”
Por lo tanto, del tenor literal de este artículo se desprende que, si el constructor ha actuado con conocimiento de que lo ha hecho en un suelo sobre el que no tenía derecho alguno y el propietario del terreno ha permitido que dicha construcción se realizara a su vista, ciencia y paciencia sin oponerse , se las reglas establecidas en el artículo 361 del Codigo Civil a modo de compensación de culpas.
Finalmente, debemos plantear la posibilidad de que el constructor actúe de buena fe y el propietario del suelo de mala fe. ¿Cómo puede darse este supuesto? Pues bien, es más común de lo que parece. Pensemos que el constructor del caso planteado construye el edificio pensando que tiene autorización del propietario del terreno o que simplemente cree que el suelo donde esta edificando le pertenece y que, además, el dueño del terreno sabe que está construyendo en un suelo que no le pertenece.
“Artículo 364.
(…) Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse.”
Sin embargo, en nuestro ordenamiento jurídico no existe ninguna disposición que regule este supuesto, siendo lo natural, que el dueño del suelo perdiera su derecho a recibir una indemnización correspondiente al valor del suelo como reproche a su conducta y que el constructor adquiriera la propiedad del suelo construido. Sería necesario analizar el caso concreto y acudir a la jurisprudencia para determinar cuáles serían las consecuencias de la mala fe con la que ha actuado el dueño del suelo.
Finalmente, no podemos olvidar la existencia de la figura de la prescripción adquisitiva como uno de los modos de adquirir la propiedad. Y es que, si el constructor de buena fe ha venido ocupando la finca de forma pública pacífica e ininterrumpida en concepto de dueño durante un periodo de 10 años, con un título válido, podrá adquirir la propiedad, adquiriéndola también mediante posesión durante un periodo de 30 años sin la necesidad de cumplir con ninguno de los anteriores requisitos.