Por Sara Henriquez Garcia
En el ámbito de la compraventa de viviendas resuelta relevante la adquisición de inmuebles en construcción o que se encuentran en proyecto de construirse por las consecuencias que esta operación jurídico-económica puede llegar a alcanzar en los compradores. En la mayoría de los casos el futuro comprador será requerido por el promotor para abonarle las cantidades anticipadas a cuenta del precio del inmueble asumiendo el riesgo de que la edificación no llegue a finalizarse y no puedan recuperar las cantidades entregadas.
Consecuencia de la inseguridad que para los futuros compradores esta operación puede generar, la legislación ha articulado una serie de garantías orientadas a procurar la recuperación de las cantidades anticipadas.
La actual Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, que modificó la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación en su Disposición Adicional Primera (en adelante LOE) y derogó la Ley 57/1968, aunque con una regulación más detallada y extensa sigue en la misma línea de su normativa precedente, manteniéndose como obligaciones del promotor:
-Garantizar el reembolso de la cantidades anticipadas – ya sea en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario – a través de un contrato de seguro o aval solidario con la consiguiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más el IVA y “el interés legal del dinero (o el interés del 6 por ciento cuando conforme a la Ley 57/1968) vigentes desde la entrega efectiva del anticipo hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor” ( art.2.1.b Disposición Adicional Primera de la LOE).
-Depositar dichas cantidades en una cuenta bancaria especial separada de cualesquiera otras clases de fondos correspondientes al promotor, debiéndose disponer de dichos anticipos exclusivamente para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.
En cuanto a la cuestión de cuando dichas cantidades comienzan a devengar interés, ya sea el legal o el acordado por las partes, el Tribunal Supremo en jurisprudencia consolidada y las diferentes Audiencias Provinciales han declarado que, aunque dicha aplicación dependerá de las circunstancias específicas de cada caso, el inicio del devengo se produce desde la fecha de abono de las cantidades satisfechas por el comprador.
Pero, a pesar de las exigencias legales impuestas, en la práctica promotores y entidades bancarias incumplen en muchas ocasiones con dichas exigencias, tratando posteriormente de eludir su responsabilidad respecto a la devolución de las cantidades anticipadas. Ello ha generado que los tribunales hayan tenido que pronunciarse sentando jurisprudencia para dar respuesta a la variada casuística que se ha ido presentando. Siendo así, el Tribunal Supremo ha establecido una doctrina que pretende preservar la efectividad de la ley en aras de la protección de los adquirentes.
En cuanto a las posibilidades de reclamar las cantidades a la entidad bancaria, dependerá de si esta última se ha constituido como avalista o simplemente sea depositaria de las cantidades entregadas en la cuenta que posea abierta el promotor.
En los casos que la entidad bancaria se constituya como avalista, la responsabilidad exigida será la derivada del aval ( art .1 Ley 57/1968). Así, proclama el Tribunal Supremo en sentencia nº 653/2019 de 10 de diciembre, reproduciendo jurisprudencia anterior sobre la materia, que el banco responde de todas las cantidades anticipadas, aunque no se haya emitido un aval individual y aunque el total entregado por el comprador supere el límite cuantitativo del aval garantizado. Quedando por tanto fuera de la garantía, solo las cantidades que escapen del control de la entidad avalista, como pudiera ser que los pagos se realizarán en metálico y no se mencionaran los mismos en el contrato.
Asimismo, la responsabilidad de la entidad bancaria queda limitada a los anticipos que el comprador ingrese en dicha entidad, en cuenta especial o en otra cuenta del promotor, pues si los anticipos se han ingresado en otra entidad bancaria distinta a la que se interpone la reclamación, esta no responderá por escapar esa situación de su posibilidad de control. Entre otros pronunciamientos, el alto tribunal dispone en sentencia nº 503/2018, de 19 de septiembre, que es necesario que la entidad bancaria haya podido conocer que se trata de anticipos realizados por los compradores, pues en ausencia de elementos que permitan concluir que el banco tenía que conocer esta circunstancia, no podrá exigírsele responsabilidad y ni el deber de responder por las cantidades ingresadas.
En los supuestos que la entidad bancaria no sea avalista, la misma responderá frente al comprador por las cantidades ingresadas por este en una cuenta que posea abierta el promotor. En este último caso, la entidad bancaria no asumirá responsabilidad si hay seguro o aval que garantice la devolución de las cantidades al comprador.
El Tribunal Supremo ha sentado doctrina con respecto a la responsabilidad de la entidad bancaria o financiera por no exigir la constitución del aval sobre las cantidades anticipadas o sin exigir la apertura de una cuenta especial. En sentencia nº 733/2015 de 21 de diciembre , el alto tribunal ha resuelto la problemática surgida, estableciendo que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que permitan la apertura de una cuenta por el promotor sin que esta sea especial o sin garantía alguna, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas en la cuenta que el promotor tenga abierta en dicha entidad. En este caso, Tribunal Supremo consideró que la entidad tuvo que haber conocido que los compradores estaban ingresando cantidades en cuenta propia del promotor y que la falta de apertura de una cuenta especial no es motivo para excluir la responsabilidad de la entidad, pues debía haber actuado con un especial deber de vigilancia sobre el promotor con respecto al aseguramiento de esas cantidades.
En definitiva, las cantidades anticipadas por lo compradores para la compraventa de una vivienda en construcción deben encontrarse específicamente garantizadas o avaladas por imperativo legal para el caso de que la promoción no llegue a comenzar o si no recibimos la vivienda en los plazos pactados con la promotora, pero de acuerdo con la doctrina jurisprudencial que se ha ido generando, habrá que estar en cada caso a las circunstancias concretas para determinar el alcance de la responsabilidad que asumen tanto la promotora – aunque se encuentre en concurso de acreedores o haya desaparecido – , como el de la entidad bancaria avalista o no que debiese responder – aunque no se cumpla con las exigencias legales y teniendo como límite su propia capacidad de control.
Fuentes consultadas:
-MARTÍNEZ ESCRIBANO, CELIA. (2020). Responsabilidad de la entidad bancaria por las cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas para uso residencial: distinción entre avalista y receptora de cantidades. Comentario a la STS 653/2019, de 10 de diciembre (JUR 2019, 341287). Editorial Aranzadi, S.A.U., Cizur Menor.
-LÓPEZ – DÁVILA AGÜEROS, FÉLIX. Devolución de las cantidades anticipadas en la compraventa de una vivienda en construcción. Ley 57/1968. E- book Editorial Jurídica Sepín S.L.
-SEVILLA CÁCERES, FRANCISCO. (2021). Devolución de cantidades anticipadas en la compra de vivienda. Civil. Mundo Jurídico.
Recuperado de: https://www.mundojuridico.info/devolucion-cantidades-anticipadas-la-compra-vivienda/
– Guía para la reclamación de las cantidades entregadas a cuenta de la compra de una vivienda.
Recuperado de: https://www.legalhabitat.es/guia-para-la-reclamacion-de-las-cantidades-entregadas-a-cuenta-de-la-compra-de-una-vivienda/
– Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil. Sentencia núm. 653/2019, de 10 de diciembre (rec. 3214/2016)
– Tribunal Supremo ,Sala Primera, de lo Civil. Sentencia nº núm. 503/2018, de 19 de septiembre ( rec. 2573/2015)
– Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil. Sentencia núm. 733/2015, de 21 de diciembre ( rec. 2470/2012)