Por Silvia Santana López

 

La situación de emergencia de salud pública creada a nivel mundial a raíz de la declaración de pandemia internacional provocada por el COVID-19 ha dejado un panorama global que ha tenido un fuerte impacto sobre la economía y sociedad de todo el mundo. Ello, ha provocado la necesidad de que los Estados reaccionen de forma rápida ante las numerosas consecuencias producidas en un corto periodo de tiempo, que han llevado a la obligación de adoptar medidas urgentes con el objetivo de paliar el impacto de esta crisis sobre nuestra sociedad.

Concretamente, dentro de este conjunto de medidas adoptadas en el marco de apoyar a aquellos sectores que se han visto más perjudicados, entre ellos los trabajadores, consumidores, familias y colectivos más vulnerables, cabe mencionar dos Reales Decretos-Leyes, que tienen una incidencia directa sobre la regulación actual de arrendamientos urbanos. Estos son:

• Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 (para los arrendamientos de uso de vivienda)
• Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (para los arrendamientos de uso distinto de vivienda)

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

La Sección 1º del Capítulo I se encarga de recoger aquellas medidas dirigidas a apoyar a las familias y colectivos vulnerables, y entre ellas se encuadra las disposiciones relativas al apoyo del alquiler de personas en situación de vulnerabilidad en España, dado que el 85% de los arrendamientos de vivienda en nuestro país el propietario es una persona física, es decir, un pequeño propietario. El principal objetivo de estas medidas es triple:

1. Lidiar con la situación de vulnerabilidad que se encuentran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de la crisis sanitaria
2. Evitar que tratando de apoyar a los arrendatarios se traslade la vulnerabilidad a los arrendadores
3. Conseguir movilizar recursos suficientes para dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.

Sin ánimo de realizar un análisis exhaustivo de todas las medidas contenidas, cabe destacar algunas que tienen una incidencia práctica de suma importancia a tener en cuenta por parte de todos aquellos que actualmente tengan una vivienda en arrendamiento o sean inquilinos de una de ellas.

De forma previa a la exposición de tales medidas cabe hacer referencia a la Disposición final duodécima en relación con la vigencia de las medidas contenidas en esta norma. En concreto, dispone que con carácter general las medidas mantendrán su vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración del estado de alarma, con la excepción de aquellas medidas previstas que tengan un plazo determinado de duración, que se sujetarán al mismo.

I. Suspensión del procedimiento de desahucio y lanzamientos en hogares sin alternativa habitacional.

Se establece la suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento por situación de vulnerabilidad del arrendatario, en aquellos casos en los que dicha situación económica les impida encontrar otra alternativa habitacional. En cuanto a las principales características que singularizan esta medida cabe destacar:

• Supuesto de hecho: en los juicios verbales sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario y por expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la LAU de 1994 en los que se pretenda recuperar el inmueble.
• Iniciativa: cuando se dé el supuesto de hecho descrito anteriormente, el arrendatario podrá instar un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento, acreditando encontrarse en situación de vulnerabilidad económica que le impide encontrar una alternativa para vivir.
• Plazo de la medida: desde la entrada en vigor de esta norma (que se produjo el 2 de abril de 2020) hasta el 9 de agosto del 2021, tratándose de una medida de carácter extraordinario y temporal.
• Acreditación de situación de vulnerabilidad: la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de las siguientes situaciones:
  1. Que la persona que esté obligada a pagar la renta de alquiler pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria una serie de límites descritos en la norma.
  2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos (suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y los gastos de comunidad de propietarios), resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

• Procedimiento: el arrendatario debe acreditar los requisitos anteriores y presentar la documentación requerida en tal caso. Ante ello, el Letrado de la Administración de Justicia da traslado al demandante para que el plazo de 10 días acredite si se encuentra igualmente en una situación de vulnerabilidad económica o en riesgo de estar en ella si se adoptase la medida. Tras ello, se da traslado a los servicios sociales que deben emitir informe en el plazo de 10 días valorando la situación. Finalmente, el Juez, en base a la documentación e informe elaborado por los servicios sociales, dicta auto que acuerda la suspensión o continuación del procedimiento de lanzamiento o desahucio.

 

II. Prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Se establece como medida excepcional la posibilidad de prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, en los siguientes términos:

• Supuesto de hecho: en aquellos contratos de vivienda habitual sujetos a la LAU de 1994, en los que dentro del periodo de vigencia de la medida finalice el periodo de prórroga obligatoria o tácita prevista en la LAU.
• Iniciativa: en los casos en los que se cumpla el supuesto de hecho, el arrendatario podrá solicitar la prórroga extraordinaria del plazo del contrato, por un periodo máximo de 6 meses, aplicándose los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.
• Excepciones a la prórroga extraordinaria: La solicitud debe ser aceptada por el arrendador, salvo que se haya dispuesto otra cosa por acuerdo de las partes o cuando el arrendador haya comunicado, cumpliendo los plazos previstos en la LAU, que necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
• Plazo de la medida: entre la entrada en vigor de esta norma (recordemos, se produjo el 2 de abril de 2020) hasta el 9 de agosto de 2021

III. Moratoria de la deuda arrendaticia.

Se recogen un conjunto de medidas con el objetivo de procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda habitual que se encuentren en situación   de vulnerabilidad como consecuencia de la pandemia.

Dentro de estas cabe destacar el supuesto de aplicación automática de la moratoria en caso de grandes tenedores y empresas o entidades de vivienda. Esta aplicación automática se rige por los siguientes términos:

• Supuesto de hecho: persona arrendataria que tiene un contrato de arrendamiento suscrito bajo la LAU de 1994, que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y siempre y cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (se entiende por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida de más de 1.500 m2)
• Iniciativa: la arrendataria podrá solicitar a la arrendadora el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta (siempre que no se haya realizado tal aplazamiento con carácter voluntario por acuerdo entre las partes).
• Plazo de la medida: entre la entrada en vigor de la norma hasta el 9 de agosto de 2021
• Decisión del arrendador: Una vez solicitado el aplazamiento, el arrendador debe comunicarle en el plazo máximo de 7 días alguna de las siguientes alternativas:
  1. Reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad (con un máximo en todo caso de cuatro meses)
  2. Moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes, prorrogables si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de cuatro meses.

Una característica importante de esta medida es que la persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Finalmente, cabe destacar la previsión legal que existe para el supuesto de una aplicación indebida de la moratoria de la deuda arrendaticia y de las ayudas para la vivienda habitual en situación de vulnerabilidad. Concretamente, se establece que el que se haya beneficiado de una moratoria sin reunir los requisitos legales de vulnerabilidad deberá responder por daños y perjuicios que se hayan producido y de todos los gastos generados por la aplicación de las medidas.

En suma, cabe hacer una breve mención a otras medidas adoptadas en este sentido, con el objetivo de disminuir el impacto de la pandemia sobre los colectivos más vulnerables:

1. La modificación excepcional de las condiciones del contrato de una persona arrendataria que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica y siempre y cuando el arrendador no sea gran tenedor (se establecía un plazo de 3 meses desde la entrada en vigor de la norma para solicitar esta medida)
2. Aprobación de una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19

• Un nuevo programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, denominado “Programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual”. Su principal objetivo es la concesión de ayudas al alquiler a las personas arrendatarias de vivienda habitual que tengan problemas transitorios para atender al pago parcial o total del alquiler y encajen en los supuestos de vulnerabilidad económica.

1. Aprobación del “Programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables”, cuyo principal objetivo es facilitar una solución habitacional a las personas víctimas de violencia de género, a las personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, a las personas sin hogar y a otras personas especialmente vulnerables.

Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Tal y como establece el preámbulo de esta norma, a falta de acuerdo entre las partes, la LAU de 1994 no prevé causa de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma. En su virtud, el Código Civil tampoco ofrece una solución idónea a este respecto. Por ello, se prevé una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos:

• imprevisibilidad e inevitabilidad del riesgo derivado
• excesiva onerosidad de la prestación debida
• buena fe contractual.

En concreto, las medidas reguladas en la citada norma se pueden agrupar en tres:

I. Medidas para arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores.

• Supuesto de hecho: persona arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, conforme a la LAU de 1994, o de industria, cuando el arrendador sea gran tenedor, es decir, persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
• Iniciativa: la persona arrendataria puede solicitar al arrendador la moratoria en el pago de la renta arrendaticia, que debe ser aceptada por este, siempre que no se haya alcanzado previamente un acuerdo. Sin embargo, estas medidas de preveían para aquellos que las hubiesen solicitado en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma, que se produjo el 23 de abril de 2020. Por tanto, el arrendatario podrá beneficiarse de estas medidas siempre que las haya solicitado dentro del mes siguiente a dicha fecha.
• Aplicación y afectación: la moratoria en el pago de la renta se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables si este plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por la pandemia, con un máximo de cuatro meses.
• Aplazamiento de la renta: la renta se aplazará sin ninguna penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años. Este plazo se contará a partir del momento en el que se supere la situación de estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas

II. Medidas para otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

• Supuesto de hecho: persona arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, conforme a la LAU de 1994, o de industria, cuando el arrendador sea distinto a un gran tenedor.
• Iniciativa: la persona arrendataria puede solicitar al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que el aplazamiento o rebaja de la renta no se haya acordado previamente por voluntad de las partes. Sin embargo, estas medidas de preveían para aquellos que las hubiesen solicitado en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la norma, que se produjo el 23 de abril de 2020. Por tanto, el arrendatario podrá beneficiarse de estas medidas siempre que las haya solicitado dentro del mes siguiente a dicha fecha.
• Libre disposición de la fianza: Asimismo, en el marco del acuerdo anteriormente previsto, las partes podrán disponer de forma libre de la fianza para el pago total o parcial de la renta arrendaticia. Como límite a esta medida, en caso de que se disponga de forma libre de la fianza el arrendatario deberá reponer el importe de esta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.

III. Medidas para el supuesto de que los arrendatarios sean autónomos o pymes:

Cuando los arrendatarios sean autónomos o pymes, podrán acceder a las medidas descritas en los dos supuestos anteriores, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Para el contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo se requiere:
  1. Estar afiliado y en situación de alta (en la fecha de la declaración del estado de alarma) en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma (en el caso de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en mínimo un 75% con respecto al año anterior).
• Para el contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme se requiere:
  • Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Estos límites son:
    • Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
    • Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
    • Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
  • Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma (en el caso de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del estado de alarma se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en mínimo un 75% con respecto al año anterior).

Finalmente, se establece una previsión legal para el caso de aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario de la renta. En estos casos, los arrendatarios responderán por los daños y perjuicios que se hayan producido y de los gastos generados por aplicación de las medidas.

 

Conclusión.

En definitiva, la situación de emergencia de salud pública creada a nivel mundial por el COVID-19 ha dejado un panorama cambiante y con numerosas consecuencias sobre todos los sectores de la población. Ello ha llevado a la imperiosa necesidad de adaptar nuestro marco normativo a esta nueva realidad, que pasa por tomar medidas para paliar los efectos sobre los colectivos más afectados, como las familias, consumidores, autónomos y pequeñas empresas. Todo ello ha dado lugar a un conjunto de medidas urgentes, extraordinarias y temporales, y en concreto, aquellas medidas que afectan al ámbito de los arrendamientos urbanos, tanto arrendamientos de vivienda como para uso distinto de vivienda, que deben ser tenidas en cuanta ya que han regido y seguirán rigiendo nuestro futuro más inmediato.

 

FUENTES:

Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19

• https://www.boe.es/buscar/pdf/2020/BOE-A-2020-4208-consolidado.pdf

Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

• https://www.boe.es/buscar/pdf/2020/BOE-A-2020-4554-consolidado.pdf

Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

• https://www.boe.es/buscar/pdf/2010/BOE-A-2010-10544-consolidado.pdf

Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19

• https://www.boe.es/boe/dias/2020/03/14/pdfs/BOE-A-2020-3692.pdf

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

• https://www.boe.es/buscar/pdf/1994/BOE-A-1994-26003-consolidado.pdf