Por Yanira Henriquez.
La cláusula de vencimiento anticipado, en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria, no es más que una disposición o pacto según el cual la entidad bancaria está facultada para resolver el contrato cuando el hipotecado incumpla con alguna de sus obligaciones. Especialmente en lo referido al impago de una o varias cuotas de la hipoteca de cuyo pago se ha comprometido a asumir, lo que deviene en que el banco pueda exigir la devolución de la totalidad del capital pendiente de amortizar en nuestra hipoteca.
Esto último supone incumplir, total o parcialmente, con cualquiera de las cuotas. Desde ese momento, el banco se encontrará facultado para exigir el pago completo de la hipoteca.
En realidad, este tipo de cláusulas son habituales en diferentes tipos de contratos, cuando se prevé que la relación contractual pueda finalizar si una de las partes incumple con sus obligaciones. Y encuentra su base en lo que establece el artículo 1124 del Código Civil, cuando establece que esta facultad se encuentra implícita en las obligaciones de carácter recíproco. Sin embargo, en el ámbito hipotecario adquirió cada vez más importancia a raíz de la crisis económica en la que España se vio metida de lleno y con unas tasas de desempleo altísimas, careciendo en cierto modo de sentido que quién no pudiera hacer frente al pago de una cuota, pudiera asumir de golpe el pago de la totalidad de la deuda pendiente. Lo que devino en una gran cantidad de desahucios, tras los correspondientes procedimientos judiciales de ejecución de la hipoteca.
¿Qué formula suelen tener estas cláusulas? Pues algo bastante parecido a lo siguiente:
“RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.- El préstamo se considera vencido y consiguientemente resuelto y la Caja/Banco podrá ejercitar las acciones de todo tipo, incluso judiciales y de ejecución que correspondan frente al prestatario y demás obligados en razón del presente contrato, o como consecuencia de las garantías prestadas a favor de la Caja, que podrá reclamar cantidades adeudadas, tanto vencidas como pendientes de vencer, con sus vencimientos, incluso los de demora, gastos y costas procesales en los que se incluirán los honorarios de Letrado y derechos de Procurador, en los casos siguientes:
a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización, incluidos todos los conceptos que la integran (…)”
Esto se traduce en que el acreedor (el banco o caja) ostenta la facultad de resolver anticipadamente el contrato de préstamo, por lo que puede darlo por vencido y exigir incluso judicialmente la totalidad de la deuda, incluso cuando hemos dejado de pagar una sola cuota de hipoteca. Desde luego, la desproporción suena bastante abusiva.
Los tribunales consideran estas cláusulas nulas, ya que el consumidor se sitúa en una posición de inferioridad respecto al profesional. Sabemos, por nuestra vida diaria, que negociar las cláusulas de una hipoteca con un banco en pie de igualdad resulta una completa utopía hoy en día. Pero, además, se debe tener en cuenta la situación que lleva al consumidor a adherirse a las condiciones redactadas por la entidad de crédito, sin poder aportar o modificar nada de su contenido. La apreciación de la abusividad de una cláusula contractual no negociada individualmente en un contrato con consumidores, y su eventual declaración de nulidad, casi se declaran solas con este tipo de estipulaciones en la hipoteca.
Lógicamente, este tipo de cláusulas ha recorrido lo que podemos llamar “el camino de la Justicia”, y ha llegado hasta el Tribunal de Justicia de la Unión Europea y el Tribunal Supremo, obligando en cierto modo al legislador a impulsar una nueva Ley Hipotecaria en 2018. Esta última sigue avalando la inclusión de este tipo de pactos en nuestras hipotecas, pero la limita para que el banco no pueda ejecutar toda una hipoteca, por ejemplo, por la falta de pago de unas pocas cuotas, con un importe irrisorio si tenemos en cuenta el capital total del préstamo. Concretamente, establece la ley los dos siguientes parámetros, en función de en qué momento de la vida del préstamo nos encontremos:
- En la primera mitad del préstamo: cuando se produzca el impago de al menos el 3 % del importe prestado y, en todo caso, cuando el impago supere las 12 mensualidades.
- En la segunda mitad de la hipoteca: el mínimo pasará al 7% o un impago de 15 mensualidades.
¿Pero si son cláusulas abusivas por qué la ley las avala? Pues porque lo que la jurisprudencia ha venido a establecer es la validez de esta cláusula siempre que concurra justa causa. Es decir, reconoce que la cláusula puede ser válida, a los efectos de que los bancos no se vean absolutamente desprotegidos cuando el consumidor presenta una verdadera y manifiesta dejación de sus obligaciones de carácter esencial. Básicamente, una actitud encaminada a no hacer frente al pago de la hipoteca, que resulte evidente y ostensible.
Por hacer una breve remisión a la trayectoria de esta doctrina, ya fue establecida en la sentencia del TJUE de 14 de marzo de 2013, en el resonado caso Aziz, cuando el Tribunal condicionó la facultad de las entidades de crédito de dar por vencida anticipadamente la totalidad del préstamo a que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate, requiriendo, además, que ese poder del banco o caja para resolver el contrato esté previsto sólo para los casos en los que el incumplimiento tenga carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo. Se eliminó así toda posibilidad de que el banco pudiera ejercer este poder cuando se tratara de incumplimientos de obligaciones accesorias o incumplimientos irrelevantes.
Es decir, cuando el deudor es consumidor, es necesario que ese incumplimiento “supere los estándares” previstos, de modo que se debe modular su gravedad “en función de la duración y cuantía del préstamo, y permitir al consumidor evitar su aplicación mediante una conducta diligente de reparación”. En conclusión, siempre que se cumplan los requisitos del 693.2 LEC. Conviene poner de manifiesto que este precepto fue modificado por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, que exigió, al menos, el impago de tres mensualidades para ejecutar anticipadamente la hipoteca.
En definitiva, la Sala concluye que la cláusula permite al banco o caja imponer una sanción que resulta absolutamente desproporcionada para el consumidor, siempre en relación con la gravedad del incumplimiento, que ciertamente existe, pero que deviene insuficiente para provocar la pérdida del plazo y determinar el vencimiento anticipado, motivo por el que termina siendo declarada abusiva y, por tanto, nula de pleno derecho.
¿Qué sucede cuando se declara nula la cláusula que dio origen a un procedimiento de ejecución hipotecaria? Al declarar la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado y ser dicha cláusula fundamento de la ejecución, traía como consecuencia que se decretara el sobreseimiento y archivo del procedimiento de ejecución hipotecaria. Sin embargo, ello comportaba consecuencias graves para el propio consumidor, por lo que ha sido necesario prevenir que la eventual nulidad del contrato exponga al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, es decir, en lo que se refiere a la obligación de tener que devolver el capital pendiente del préstamo de golpe.
El pasado 26 de marzo de 2019 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea hizo pública la Sentencia por medio de la cual resolvía una cuestión prejudicial suscitada por el Tribunal Supremo español sobre la cláusula de vencimiento anticipado. El TJUE previó que, para el caso de que el contrato subsista, era necesario conceder audiencia al consumidor.
Por ello, la Sala del Tribunal Supremo rechaza el sobreseimiento automático de estos procedimientos, en consideración a que, declarada la nulidad de la cláusula, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ficticia o radicalmente dificultosa.
La audiencia al deudor se reputaría necesaria, a los efectos de que sea éste quien decida si prefiere continuar el proceso de ejecución hipotecaria por considerar que le resulta más ventajoso. De adoptar esta postura, el órgano judicial reemplazaría la cláusula de vencimiento anticipado nula por la disposición nacional supletoria.
Lo que propone la Sala Primera de nuestro Alto Tribunal es sustituir esta cláusula por el marco legal que regula las ejecuciones en la nueva ley hipotecaria de 2018, en función de en que mitad de vida del préstamo nos encontremos.
Teniendo presente la fecha de entrada en vigor de la Ley 1/1993, el Tribunal Supremo ofrece las siguientes soluciones a seguir para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega del bien:
- Los procesos en los que, con anterioridad a 15 de mayo de 2013 (fecha que coincide con la entrada en vigor de la Ley 1/2013), se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.
- Los procesos en los que, con posterioridad a 15 de mayo 2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no revista los requisitos de gravedad y proporcionalidad de los que hemos hablado con anterioridad, deberían ser igualmente sobreseídos.
- Los procesos referidos en el apartado anterior, en que el incumplimiento del deudor se repute como un incumplimiento grave, según lo que prevé el art. 24 LCCI, podrán continuar su tramitación.
- Los autos de sobreseimiento dictados conforme a los dos primeros apartados no surtirán efecto de cosa juzgada respecto de una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de disposiciones legales.
En conclusión, la cláusula del vencimiento anticipado puede reputarse nula por su abusividad. Por lo que, atendiendo específicamente a las características de cada caso y el momento de la tramitación del eventual procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se encuentre, los Juzgados se decantarán por una solución o por otra. Pero la buena noticia es que se ha reforzado legalmente la posición del consumidor, que se veía totalmente desamparado en una situación de desequilibrio. Además, jurisprudencialmente ha primado la protección del consumidor, en una situación de absoluta desproporción para el mismo, y ahora existe ese trámite de audiencia mediante el cual éste puede prever las condiciones económicas en las que se encuentra, pudiendo optar por la solución que le resulte menos gravosa, y sin que la esencia del contrato se pierda, y sin que los bancos se encuentren legalmente desvalidos.
Fuentes:
- Jurisprudencia Tribunal Supremo, Sala Primera, Sentencia 463/2019, de 11 de septiembre.
- Jurisprudencia TJUE, Sentencia de 26 de marzo de 2019; Autos de 3 de julio de 2019, sobre los efectos de la declaración de abusividad del vencimiento anticipado; Sentencia de 14 de marzo del 2013 (caso Aziz).