Por Karla Caridad Presas Gener

Con el transcurso del tiempo en una vivienda arrendada siempre surgen averías que deben ser reparadas, y la cuestión de quién asume la responsabilidad de las reparaciones se convierte en un debate entre el propietario y el inquilino. La Ley de Arrendamientos Urbanos da una respuesta a esta disputa en su artículo 21, ya que establece las obligaciones de los propietarios y los inquilinos para la correcta conservación de la vivienda.

Obligaciones del propietario

El propietario del inmueble, en calidad de arrendador, tiene la obligación de llevar a cabo todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para que pueda ser utilizada con seguridad por el arrendatario, sin tener el derecho de aumentar la renta por este motivo. Este tipo de reparaciones se consideran esenciales y no aumentan el valor de la vivienda.

Sin embargo, esta responsabilidad no es exigible cuando el deterioro que requiere reparación es atribuible al arrendatario, según lo establecido en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene un límite, que es la destrucción de la vivienda por causas que no son atribuibles al arrendador.

Siguiendo estos criterios, estarían a cargo del arrendador:

• La reparación y mantenimiento del suelo, de las paredes y techos.
• El mantenimiento o la sustitución de las instalaciones de electricidad y agua.
• Reparación y sustitución de la caldera, si la hubiera.

Es importante tener en cuenta que, cuando sea necesario llevar a cabo este tipo de reparaciones y no puedan ser aplazadas hasta que finalice el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a soportarlas, aunque le sea muy molesto o se vea privado de una parte de la vivienda.

Obligaciones del inquilino

En términos generales, el arrendatario es responsable de realizar las pequeñas reparaciones que puedan surgir debido al desgaste normal y habitual del uso de la vivienda. Por ejemplo:

• La reparación de los agujeros en las paredes.
• Desperfectos en la pintura por mal uso. Si hubiere pintado sin consentimiento del propietario y este no estuviere de acuerdo con el resultado deberá volver a pintar antes de entregar la vivienda.
• Daños producidos en los muebles.
• Reponer los utensilios perdidos o rotos.
• Daños causados por mascotas.

El inquilino debe reparar todos aquellos desperfectos causados por un mal uso de la vivienda y mantenerla en las mismas condiciones en las que la recibió.

¿Qué ocurre cuando hay un desacuerdo?

Cuando hay una avería en una vivienda y surge la duda sobre quien debe hacerse cargo de la reparación, se presume que la responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada es del inquilino. Así lo estipula el artículo 1563 del Código Civil. Si el arrendatario considera que no le corresponde la reparación deberá probar que los daños no se ocasionaron por su culpa.

La sentencia número 458/2008 del Tribunal Supremo apoya esta postura, reconociendo la <<presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada «a no ser que se pruebe haberse ocasionado sin culpa suya», constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario>>.